Notario

 

Dentro de las moratorias de préstamos hipotecarios y otras operaciones financieras contempladas en la legislación especial consecuencia de la pandemia de Covid 19 se ha distinguido entre las moratorias legales, que, sin perjuicio de la necesidad de ser solicitadas por el deudor, vienen predeterminadas en sus requisitos y efectos por la norma, las sectoriales, consecuencia de convenios entre las entidades financieras con determinados sectores de actividad y las puramente convencionales.

Los artículos 7 y siguientes del Real Decreto Ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, recogen una moratoria legal respecto de determinadas operaciones de préstamo hipotecario.

El artículo 8 de este Real Decreto Ley 8/2020, en su versión vigente, derivada de su reforma por el Real Decreto Ley 11/2020, dispone:

"1. Las medidas previstas en este real decreto-ley para la suspensión de las obligaciones derivadas de los contratos de préstamo con garantía hipotecaria vigentes a la fecha de entrada en vigor de este real decreto-ley cuya finalidad fuera la adquisición de vivienda habitual o de inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen empresarios y profesionales se aplicarán a dichos contratos cuando concurran en el deudor todos los requisitos establecidos en el artículo 16 del real decreto ley 11/2020, de 31 de marzo , para entender que está dentro de los supuestos de vulnerabilidad económica.

2. Estas mismas medidas se aplicarán igualmente a los fiadores y avalistas del deudor principal, respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario".

Respecto del ámbito objetivo de esta norma, que inicialmente fueron los préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual, se extendió posteriormente a otros bienes por el Real Decreto Ley 11/2020, al que después me refiero. Debe apuntarse que no basta con que el préstamo hipotecario recaiga sobre la clase de bienes que se indica en la norma, sino que es preciso que se haya concedido con la finalidad de adquirir el inmueble, pudiendo ser discutibles casos como el de la rehabilitación del mismo.

Según Eduardo Hijas Cid (Esquema de las moratorias de préstamos por COVID-19. EL NOTARIO DEL SIGLO XXI - ENERO - FEBRERO 2021 / Nº 95) el régimen es: "... extensivo, conforme a la Resolución de 18 de noviembre de 2013, al nuevo préstamo destinado a refinanciar el concedido para tal adquisición, así como al destinado a pagar todo o parte del precio aplazado ... Comparto la opinión de Segismundo Álvarez y Lucas Braquehais relativa a la interpretación extensiva de la norma: si la posterior modificación de la norma ha aplicado la moratoria a los créditos y préstamos personales, con independencia de su finalidad, es lógico entender que la moratoria hipotecaria debe abarcar cualquier préstamo o crédito que grave la vivienda habitual del deudor, cualquiera que sea la finalidad de su concesión. Esta interpretación tiene, además, apoyo en el Preámbulo del RDL 8/2020, cuando expone que el objetivo de la norma es “garantizar el derecho a la vivienda de los deudores hipotecarios en situación de especial vulnerabilidad”. Esta interpretación extensiva puede chocar, a mi entender, con el carácter excepcional de la norma, pues conforme la regla general del artículo 4.2 del Código Civil: "Las leyes penales, las excepcionales y las de ámbito temporal no se aplicarán a supuestos ni en momentos distintos de los comprendidos expresamente en ellas". 

Y respecto a su ámbito subjetivo, en cuanto al deudor, debe estar en situación de vulnerabilidad, conforme a los requisitos del artículo 16 del Real Decreto Ley 11/2020. El número 1 letra "a" de ese Real Decreto Ley 11/2020 contempla, como el primero de los requisitos de este deudor vulnerable, el siguiente:

"Que el potencial beneficiario pase a estar en situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial en su facturación de al menos un 40%. A los efectos de este artículo tendrán la consideración de empresarios y profesionales las personas físicas que cumplan las condiciones previstas en el artículo 5 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido".

Estas exigencias llevan implícita la consideración de que el deudor o prestatario ha de ser una persona física, quedando excluidas por tanto las personas jurídicas (sí se ha incluido a las personas jurídicas en otras moratorias hipotecarias especiales, que se verán).

No ha contemplado la norma qué sucede cuando existan varios deudores solidarios. En principio, en una interpretación a favor del deudor-prestatario, podría considerarse que basta con que uno de los deudores solidarios cumpla los requisitos para que la moratoria legal entre en juego. Pero, en realidad, la solidaridad puede existir aunque los deudores no estén ligados del propio modo y por unos mismos plazos y condiciones (artículo 1140 del Código Civil). En consecuencia, sería teóricamente posible aplicar la moratoria a un deudor solidario y no a otro, aunque la situación plantearía problemas prácticos. Si los deudores son miembros de una misma unidad familiar, parece que las circunstancias subjetivas de esta se valorarán en conjunto, pues la propia norma alude a cuestiones como los ingresos de la unidad familiar para valorar la concesión de la moratoria.

La solicitud de la moratoria legal debe realizarla el deudor. Si los deudores son cónyuges en régimen de gananciales, entiendo que basta con que la realice uno solo de ellos ex artículo 1385 del Código Civil. No parece que precise el deudor no el consentimiento de fiadores y  avalistas. Tampoco el de el hipotecante no deudor o el del cónyuge es artículo 1320 del Código Civil (así, Vicente Martorell García, en "Cuadro de moratorias crediticias covid 19", publicado en www.notariosyregistradores.com). 

Sin embargo, se ha sostenido que también puede solicitar la moratoria legal el hipotecante no deudor, con base en el artículo 10 del Real Decreto Ley 8/2020. Así, Teresa Asunción Jiménez París ("Moratoria hipotecaria, epidemia del Covid 19 y estado de alarma". Revista crítica de derecho inmobiliario. Núm 781. Septiembre 2020. pág. 3209), quien cita el artículo 8.2 del Real Decreto Ley 8/2020, según el cual: "Las medidas antedichas se aplicarán también a los fiadores y avalistas del deudor principal (y hay que entender también que a los hipotecantes no deudores ex art. 10 del RDLey 8/2020), respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones establecidas para el deudor hipotecario".

En realidad, el artículo 10 del Real Decreto Ley 8/2020 se refiere a una concesión legal del beneficio de excusión, al margen de lo pactado (pues es lo habitual que las fianzas en el ámbito de la contratación bancaria sean solidarias y con renuncia expresa al beneficio de excusión). Dice este artículo 10 del Real Decreto Ley 8/2020: "Los fiadores, avalistas e hipotecantes no deudores que se encuentren en los supuestos de vulnerabilidad económica podrán exigir que la entidad agote el patrimonio del deudor principal, sin perjuicio de la aplicación a éste, en su caso, de las medidas previstas en el Código de Buenas Prácticas, antes de reclamarles la deuda garantizada, aun cuando en el contrato hubieran renunciado expresamente al beneficio de excusión".

El artículo 8.2 del Real Decreto Ley 8/2020 nos dice: "Estas mismas medidas se aplicarán igualmente a los fiadores y avalistas del deudor principal, respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario". Pero este artículo es de difícil inteligencia, si consideramos que el avalista o fiador de un préstamo hipotecario responde de la obligación con todos sus bienes. Además, estos avalistas o fiadores tienen el referido beneficio de excusión por imperativo legal del artículo 10 del Real Decreto Ley 8/2020. O quizás habrá que entender que, si el fiador o avalista de un préstamo hipotecario es propietario de una vivienda habitual que pueda verse afectada por la ejecución subsidiaria o alternativa a la hipotecaria y cumple los requisitos de vulnerabilidad, tendrá derecho a solicitar la moratoria legal, al margen del deudor, aunque esta no es una interpretación sencilla. Sí tiene sentido la norma desde la perspectiva del hipotecante no deudor que haya hipotecado su vivienda habitual, en cuyo caso restringiría el supuesto en que este hipotecante no deudor puede solicitar la moratoria legal a este caso.

Otra cuestión es si, concedida la moratoria al deudor, podría la entidad prestamista reclamar las cuotas en mora al fiador, lo que no parece ni fácilmente realizable en la práctica, ni que tenga sentido, como después diré.

Respecto al acreedor o prestamista hipotecario, se ha sostenido que no ha de ser necesariamente una entidad de crédito o una entidad financiera, siendo aplicable la moratoria hipotecaria a cualquier prestamista, incluido la persona física que no presta profesionalmente. No obstante, la cuestión es como mínimo dudosa, pues aunque los artículos 7 y 8 del Real Decreto Ley 8/2020 no limiten expresamente el ámbito de los prestamistas, de la regulación general resulta claramente que se está asumiendo que el prestamista es una entidad, y no una persona física, y además una entidad bajo la supervisión del Banco de España. Así, por ejemplo, el artículo 13.1 y 2 del Real Decreto Ley se refieren a la "entidad acreedora" y a la comunicación por esta de la moratoria al Banco de España y el número 5 de ese mismo artículo 13 se refiere a la "entidad financiera".

La moratoria, aunque debe ser solicitada, es de carácter legal. Produce efectos en virtud de lo dispuesto en la propia norma 

Aunque la moratoria sea legal, debe ser solicitada por el deudor. La redacción vigente del artículo 12 del Real Decreto Ley 8/2020 permite su solicitud hasta el veintinueve de septiembre de dos mil veinte (aunque posteriormente se haya ampliado este plazo por otro Real Decreto Ley, como veremos, además de ampliarse el plazo de la moratoria). El deudor solicitante deberá aportar una serie de documentación, particularmente, desde la perspectiva notarial, la relativa a la titularidad, entre la que se encuentra la escritura de compraventa del préstamo y de concesión del préstamo con garantía hipotecaria, además de una nota simple registral. También deberá efectuar una declaración responsable de que cumple los requisitos subjetivos para la moratoria legal.

Por su carácter legal, afirma el artículo 13.1 del Real Decreto Ley 8/2020: "Una vez realizada la solicitud de la moratoria a la que se refiere el artículo 12 de este real decreto-ley, la entidad acreedora procederá a su implementación en un plazo máximo de 15 días" y lo comunicará al Banco de España (13.2 del Real Decreto Ley 8/2020). Y conforme al artículo 13.3 del mismo Real Decreto Ley 8/2020 "La aplicación de la suspensión no requerirá acuerdo entre las partes, ni novación contractual alguna, para que surta efectos, pero deberá formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. La inscripción de la ampliación del plazo inicial tendrá plenos efectos, en su caso, frente a los acreedores intermedios inscritos aunque no cuente con el consentimiento de estos". Respecto a la formalización en escritura pública, me remito a lo que después diré.

En cuanto a los efectos de la moratoria, conforme al artículo 14.1 del Real Decreto Ley 8/2020: "La solicitud de la moratoria a la que se refiere el artículo 12 conllevará la suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo de tres meses y la consiguiente inaplicación durante el periodo de vigencia de la moratoria de la cláusula de vencimiento anticipado que, en su caso, constara en el contrato de préstamo con garantía hipotecaria. La duración de la suspensión podrá ser ampliada por Acuerdo del Consejo de Ministros".

Y conforme al artículo 13.2 del Real Decreto Ley 8/2020: "Una vez concedida la moratoria, la entidad acreedora comunicará al Banco de España su existencia y duración. Los importes que serían exigibles al deudor de no aplicarse la moratoria no se considerarán vencidos. Durante el período de suspensión no se devengará interés alguno". 

Parece, por tanto, que la moratoria legal producirá efectos desde la solicitud. No obstante, la norma concede a la entidad un plazo de  quince días para implementar la moratoria, como se ha dicho, lo que hace dudoso si efectos como la suspensión de intereses o de cobro de cuotas se aplican desde la solicitud o desde su implementación, pareciendo lógico lo primero, aunque, en la práctica, puede plantear problemas que la entidad aplique la moratoria sin comprobar previamente el cumplimiento de los requisitos legales para ella. Según se siga una u otra tesis, se computará el dies a quo del plazo de tres meses de la moratoria. Curiosamente, el Real Decreto Ley 21/2020, referido a la moratoria legal de los préstamos y créditos no hipotecarios, ha prescindido de este plazo de implementación, previendo la eficacia automática de la moratoria desde la solicitud, como se verá.

En cuanto a la situación una vez terminada la moratoria legal, se ha planteado la aplicación de las soluciones derivadas del Real Decreto Ley 6/2020. También la posibilidad de aplicar la doctrina general de la fuerza mayor o el caso fortuito o la de la cláusula rebus sic stantibus.

Jesús Martín Fuster ("Suspensión del pago del préstamo hipotecario a causa del Coronavirus: Supuestos dentro y fuera del ámbito del Real Decreto-Ley 8/2020 y problemas prácticos". Diario La Ley, Nº 9605, Sección Tribuna, 1 de Abril de 2020, Wolters Kluwer) considera que, de no conceder la entidad prestamista la moratoria legal, procediendo esta, esta no concesión debería considerarse causa de oposición a la ejecución hipotecaria, a pesar del carácter tasado de estas en el artículo 695 de la LEC. También apunta este autor que la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de julio de 2019 condena a una entidad bancaria a resarcir daños y perjuicios por negarse indebidamente a aplicar medidas de reestructuración de la deuda.

Se prevé que los intereses, de cualquier clase, esto es, tanto los ordinarios como los de demora, dejen de devengarse durante la moratoria. No se trata por tanto, en cuanto a los intereses remuneratorios, de una mera suspensión de exigibilidad, que permitiera su exigencia tras la moratoria, sino de una suspensión del devengo, de manera que, durante el plazo de la moratoria, el capital pendiente no podrá devengar interés ordinario.

En principio, la moratoria no afecta a las cuotas ya vencidas en el momento de producirse esta. No obstante, es discutible si estas cuotas ya vencidas se ven sometidas a algún efecto derivado de la moratoria, cuestión a la que me refiero después.

Las cuotas que vencieran durante la moratoria, sean mensuales o de otro período temporal, no se considerarán vencidas, ni serán exigibles. No obstante, la norma no preveía, en su redacción inicial, cómo se podrá realizar el cobro de las cuotas que hayan vencido durante la moratoria tras terminar esta. El artículo 13.3 del Real Decreto Ley 8/2020, en una modificación posterior, se refiere a la ampliación del plazo inicial del préstamo, con lo que parece que esta será la consecuencia de la moratoria. Esto es, las cuotas vencidas durante la vigencia de la misma vencerán automáticamente al levantarse esta, aunque de ser varias, el vencimiento automático será de la primera, y las demás cuotas deberán retrasar su plazo de devengo en un plazo igual al de la moratoria, aunque las partes podrán voluntariamente, y sin salirse con ello del marco de la moratoria legal, pactar otros sistemas, como el prorrateo de las cuotas aplazadas en las restantes (aunque hubiese sido deseable una mayor claridad en la regulación). Se ha dicho, en tal sentido, "En cuanto a la devolución de las cuotas que se han dejado de pagar durante la suspensión, de acuerdo con los artículos 24.2 y 25.2 y 3 del Real Decreto Ley 11/2020 y 13.3 y 14.1 del Real Decreto Ley 8/2020, el tiempo de vigencia de la moratoria «es como si a efectos de la amortización del préstamo no hubiera pasado y la vida del préstamo se reanudase transcurrida la moratoria en el punto donde quedó, con la única excepción de que el plazo de duración del crédito se ampliará en un tiempo igual al de duración de la moratoria. Sin embargo, esta solución simple, no es la única y puede ser sustituida por otras si media acuerdo [novación] entre las partes» (Teresa Asunción Jiménez Paris -op. cit.-, citando a Carlos Balluguera Gómez -op. cit.-).

Según el artículo 14.2 del Real Decreto Ley 8/2020: "Durante el periodo de vigencia de la moratoria a la que se refiere el presente capítulo la entidad acreedora no podrá exigir el pago de la cuota hipotecaria, ni de ninguno de los conceptos que la integran (amortización del capital o pago de intereses), ni íntegramente, ni en un porcentaje. Tampoco se devengarán intereses".

Algunos autores han considerado que esta norma debe ser de aplicación a cuotas vencidas antes de la moratoria y pendientes de pago (así, Ricardo Cabanas Trejo y Amanay Rivas González en la revista Notario del Siglo XXI). A mi entender, tiene su ámbito propio en las cuotas a las que la moratoria afecta, como una consecuencia de la suspensión. Si la intención del legislador hubiera sido excluir la exigibilidad de cuotas ya vencidas, lo hubiera delimitado expresamente, dando a la norma un alcance retroactivo, que siempre debe ser expreso, y delimitando el alcance de la retroactividad, como ha hecho, por ejemplo, en relación a la moratoria turística que después veremos.  Cuestión distinta es que, en una interpretación finalista de la ley, se pueda considerar que la entidad de crédito no puede utilizar el vencimiento de cuotas anteriores al efecto de la moratoria en perjuicio del deudor vulnerable, al menos si son posteriores al estado de alarma. Después volveré sobre esta cuestión.

Se ha planteado qué efectos puede tener esta moratoria legal solicitada por el deudor hipotecario en relación a un posible fiador en la operación de préstamo hipotecario. A mi entender, no pueden negarse sus efectos contra el fiador. Por mucho que la fianza se haya pactado como solidaria, ello no excluye la nota esencial de subsidiariedad de la fianza, y si el acreedor hipotecario no puede dirigirse, por imperativo legal, contra el deudor principal, tampoco debe poder dirigirse contra el fiador. Por otro lado, no será de aplicación el artículo 1851 del Código Civil ("La prórroga concedida al deudor por el acreedor sin el consentimiento del fiador extingue la fianza"), pues no se trata de una prórroga "concedida" por el acreedor al fiador, sino impuesta por imperativo legal a aquel. 

En este sentido, Eduardo Hijas Cid (op. cit.) dice: "Si el préstamo estuviera garantizado con fianza o aval, esta moratoria aprovechará también al fiador o avalista (no era necesario que lo aclarara la normativa post Covid, al aplicarse la regla general del art. 1826 CC). El fiador no gozará del derecho a liberarse por mor del artículo 1851 CC, ya que éste se refiere a la prórroga “concedida por el acreedor al deudor” y aquí estamos ante una moratoria legal. Lo que sí le concede el artículo 10 RDL 8/2020 al fiador en situación de vulnerabilidad económica es el ejercicio del beneficio de excusión, esto es, la posibilidad de exigir que el acreedor agote el patrimonio del deudor, aunque se haya estipulado la solidaridad de la fianza".

El artículo 15 del Real Decreto Ley 8/2020 dispone:

"1. En todos los contratos de crédito o préstamo garantizados con hipoteca inmobiliaria en los que el deudor se encuentre en los supuestos de vulnerabilidad económica prácticas y acredite ante la entidad que se encuentra en dicha circunstancia, no se permitirá la aplicación de interés moratorio por el período de vigencia de la moratoria.

2. Esta inaplicabilidad de intereses no será aplicable a deudores o contratos distintos de los regulados en el presente real decreto-ley".

A mi entender, esta suspensión de intereses de demora durante el período de moratoria se refiere a los que se hayan generado por vencimientos de cuotas anteriores a la propia moratoria, pues durante la moratoria, la suspensión del pago de cuotas implica la imposibilidad de aplicación del interés de demora. Podría ser dudoso, dado su tenor literal, si esta norma tiene el mismo ámbito objetivo que las demás del capítulo relativa a la moratoria hipotecaria, aunque así parece desprenderse del artículo 19 del Real Decreto Ley 11/2020, que después citaremos.

Se ha planteado, por algún autor, que, al margen de la moratoria legal e incluso agotada esta, faltaría en la situación presente, en cuanto se mantenga, el fundamento para la exigencia de intereses de demora, en cuanto la naturaleza de estos es sancionadora, pues el impago derivado de una situación de pandemia no sería imputable al deudor  (Jesús Martín Fuster. "Suspensión del pago del préstamo hipotecario a causa del Coronavirus: Supuestos dentro y fuera del ámbito del Real Decreto-Ley 8/2020 y problemas prácticos". Diario La Ley, Nº 9605, Sección Tribuna, 1 de Abril de 2020, Wolters Kluwer).

El que no se puedan exigir intereses de demora por estas cuotas anteriores a la moratoria legal plantea si pueden producir otros efectos, como su reclamación o incluso su cómputo a efectos del vencimiento anticipado del préstamo. Aunque la cuestión no es clara, creo que cabe inferir de la voluntad legislativa la solución contraria, esto es, que ni sean reclamables aisladamente en vía judicial, ni puedan computarse a efectos de un vencimiento anticipado del préstamo hipotecario. Aunque quizás este efecto deba limitarse a las cuotas vencidas con posterioridad a la declaración del estado de alarma (es de apuntar, en relación con esta materia, que el Real Decreto Ley 6/2020 modifica el apartado 1 del artículo 1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, disponiendo que: «1. Hasta transcurridos once años desde la entrada en vigor de esta Ley, no procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a cualquier otra persona física o jurídica la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas en este artículo.». Esta suspensión de los lanzamientos de deudores vulnerables estará en vigor hasta mayo del 2024. Además, se ha modificado el ámbito subjetivo de la ley, extendiéndolo a la adjudicación a favor del acreedor o cualquier otra persona física o jurídica).

Para Jesús Martín Fuster (Suspensión del pago del préstamo hipotecario a causa del Coronavirus: Supuestos dentro y fuera del ámbito del Real Decreto Ley 8/2020 y problemas prácticos. Diario La Ley, núm. 9602, 26 de marzo de 2020, 1-19), solo si el préstamo ya ha sido resuelto o declarado anticipadamente vencido antes de la entrada en vigor del Real Decreto Ley 8/2020, con práctica al deudor del requerimiento a que se refiere el artículo 24 de la LCCI, no se verá afectado el prestamista por la moratoria. Apunta el autor que el artículo 8.1 del Real Decreto Ley 8/2020 se refiere a la aplicación de la moratoria legal a préstamos vigentes, y no lo serían aquellos en que ya se ha declarado el vencimiento anticipado, aunque sea por la vía extrajudicial del requerimiento al deudor. Sin embargo, aunque existan impagadas un número de cuotas o una cantidad equivalente a los porcentajes de capital previstos en el artículo 24 de la LCCI, si el préstamo no ha sido declarado vencido al tiempo de la entrada en vigor del Real Decreto Ley 8/2020, sí sería aplicable esta norma, sin que pudiesen exigirse las cuotas vencidas y con exclusión de la posibilidad de vencimiento anticipado. Cuando algunas cuotas estén vencidas, pero no las suficientes para optar por el vencimiento anticipado, también podrá el deudor aprovecharse de la moratoria y, además, las cuotas no abonadas durante la moratoria no se tendrán en cuenta para el cómputo de impagos.

Para Carlos Balluguera Gómez (Moratoria hipotecaria sectorial por coronavirus. Revista de Derecho vLex, núm. 194, julio 2020, 1-21), sin embargo, el que el deudor se halle en mora le priva de la facultad de obtener la moratoria legal. En cuanto a esto, es de tener en cuenta que existen normas relativas a las consecuencias del Covid que expresamente excluyen de su ámbito al deudor que se haya en mora (así el Real Decreto Ley 34/2020, sobre préstamos con aval ICO). Y otras extienden la moratoria a cuotas previas a la entrada en vigor de la correspondiente norma (Real Decreto Ley 25/2020, sobre moratoria turística). En el caso de la moratoria hipotecaria general no se ha previsto expresamente ni una cosa ni otra.

Conforme al artículo 16 ter 2 y 3 del Real Decreto Ley 8/2020 (que establece bonificaciones arancelarias para estas operaciones):

" 2. Durante la vigencia del estado de alarma y hasta que vuelva a restablecerse plenamente la libertad deambulatoria, no podrán formalizarse las escrituras públicas a que se refiere el artículo 13. No obstante, ello no suspenderá la aplicación de la de la moratoria, que deberá aplicarse en el plazo máximo de 15 días conforme al artículo 13.1, se haya formalizado o no aún dicha suspensión en escritura pública.

Este número 2 del artículo 16 ter del Real Decreto Ley 8/2020 ha sido derogado por el Real Decreto Ley 19/2020, de 19 de mayo.

3. Formalizada la escritura pública se remitirá por el notario autorizante al Registro de la Propiedad través de cualquiera de los medios de presentación que permite la Ley hipotecaria".

En cuanto a la formalización de la escritura pública de moratoria legal, que podrá realizarse unilateralmente por la entidad acreedora, después se trata de ella.

El Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, delimita, y amplía respecto de la versión inicial (que solo comprendía la vivienda habitual) el ámbito objetivo de esta moratoria legal en préstamos hipotecarios, disponiendo, en su artículo 19:

"Artículo 19. Moratoria de deuda hipotecaria. La deuda hipotecaria o los préstamos hipotecarios a los que se refieren los artículos 7 a 16 ter del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, serán la deuda hipotecaria contraída o los préstamos hipotecarios contratados para la adquisición de:

a) La vivienda habitual.

b) Inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen los empresarios y profesionales a los que se refiere la letra a) del artículo 16.1.

c) Viviendas distintas a la habitual en situación de alquiler y para las que el deudor hipotecario persona física, propietario y arrendador de dichas viviendas, haya dejado de percibir la renta arrendaticia desde la entrada en vigor del Estado de alarma decretado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o deje de percibirla hasta un mes después de la finalización del mismo".

Esta moratoria legal, inicialmente prevista para préstamos hipotecarios, ha sido extendida a otras operaciones de préstamo y crédito por el Real Decreto Ley 11/2020. Dice el artículo 21.1 del Real Decreto Ley 21/2020:

"1. Se establecen medidas conducentes a procurar la suspensión temporal de las obligaciones contractuales derivadas de todo préstamo o crédito sin garantía hipotecaria que estuviera vigente a la fecha de entrada en vigor de este real decreto-ley, cuando esté contratado por una persona física que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, en la forma definida en el artículo 16, como consecuencia de la crisis sanitaria provocada por el COVID-19. En todo caso, los contratos de arrendamiento financiero se entenderán incluidos dentro del ámbito de aplicación objetivo de la suspensión temporal a que se refiere el párrafo anterior. 2. Estas mismas medidas se aplicarán igualmente a los fiadores y avalistas del deudor principal en los que concurran las circunstancias señaladas en el artículo 16.".

Este artículo fue objeto de una modificación posterior que, entre otras cuestiones, aclaró expresamente su aplicación a las operaciones de leasing o arrendamiento financiero.

Según el artículo 23 de dicho Real Decreto Ley 11/2020:

"Los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación de la suspensión de las obligaciones derivadas de los contratos de crédito sin garantía hipotecaria podrán solicitar del acreedor, hasta el 29 de septiembre de 2020 la suspensión de sus obligaciones. Los deudores acompañarán, junto a la solicitud de suspensión, la documentación prevista en el artículo 17".

Artículo 24. Concesión de la suspensión.

1.- Una vez realizada la solicitud de la suspensión a la que se refiere el artículo 23 de este real decreto-ley y acreditada la situación de vulnerabilidad económica, el acreedor procederá a la suspensión automática de las obligaciones derivadas del crédito sin garantía hipotecaria.

2. Al igual que en la moratoria de los préstamos hipotecarios regulada en los artículos 7 a 16  del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, la aplicación de la suspensión no requerirá acuerdo entre las partes para que surta efectos, ni novación contractual alguna. La suspensión de las obligaciones contractuales surtirá efectos desde la solicitud del deudor al acreedor, acompañada de la documentación requerida, a través de cualquier medio. No obstante, si el crédito o préstamo estuviera garantizado mediante algún derecho inscribible distinto de la hipoteca o hubiera accedido al Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles a los efectos previstos en el apartado 1 del artículo 15 de la Ley 28/1998, de 13 de julio, de Venta a Plazos de Bienes Muebles, será necesaria la inscripción de la ampliación de plazo que suponga la suspensión, de acuerdo con las normas generales aplicables.

3. Una vez aplicada la suspensión el acreedor comunicará al Banco de España su existencia y duración. Los importes que serían exigibles al deudor de no aplicarse la moratoria no se considerarán vencidos.

4. La suspensión tendrá una duración de tres meses ampliables mediante Acuerdo de Consejo de Ministros.

5. Cuando prestamista y prestatario beneficiario de la moratoria acuerden una novación, como consecuencia de la modificación del clausulado del contrato en aspectos distintos a la suspensión a la que se refiere el artículo 13 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, incorporarán, además de aquellos otros aspectos que las partes pacten, la suspensión de las obligaciones contractuales impuestas por este real decreto-ley y solicitadas por el deudor, así como el no devengo de intereses durante la vigencia de la suspensión.

6. Los derechos arancelarios notariales derivados de la intervención de pólizas en que se formalice, en su caso, la suspensión temporal de las obligaciones contractuales derivadas de todo préstamo o crédito sin garantía hipotecaria a que se refiere el artículo 21 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, serán los establecidos en el Decreto de 15 de diciembre de 1950 y se bonificarán en un 50 % con un límite mínimo de 25 euros y máximo de 50 euros, por todos los conceptos incluyendo sus copias y traslados.

Los derechos arancelarios de los registradores derivados de la constancia registral, en su caso, de la suspensión temporal de las obligaciones contractuales, a que se refiere el artículo 21 de Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, se minutarán de conformidad con el artículo 36.9.g) de la Ordenanza aprobada por Orden de 19 de julio 1999, por la cantidad fija de 6 euros.

Los derechos arancelarios notariales y registrales derivados de la formalización e inscripción previstos en este apartado serán satisfechos, en todo caso, por el acreedor.

7. Cuando la entidad financiera conceda, simultánea o sucesivamente, una moratoria legal y una moratoria convencional, el acuerdo de moratoria convencional suscrito con el deudor recogerá expresamente el reconocimiento de la moratoria legal, suspendiéndose los efectos de la moratoria convencional hasta el momento en el que finalice aquella.

8. A los efectos de este artículo, se entenderá por moratoria legal la regulada en los artículos 24.2 y 25 de este real decreto-ley.

9. A los efectos de este artículo, se entenderá por moratoria convencional la regulada en los artículos 7 y 8 del Real Decreto-ley 19/2020, de 26 de mayo, por el que se adoptan medidas complementarias en materia agraria, científica, económica, de empleo y Seguridad Social y tributarias para paliar los efectos del COVID-19".

Curiosamente, en este caso de préstamos y créditos no hipotecarios la suspensión de las obligaciones es "automática", sin que se dé un plazo a la entidad para implementarla.

Algunos autores argumentar que, al extender el Real Decreto Ley 21/2020 la moratoria legal a todas las operaciones de préstamo o crédito sin garantía hipotecaria, no pueden quedar fuera de la moratoria legal operaciones de préstamo o crédito con garantía hipotecaria sobre bienes de los contemplados dentro de los Reales Decreto Ley 8/2020 y 11/2020, pero que no hayan sido concedidas para financiar la adquisición de los mismos. La interpretación puede ser lógica, pero desde luego es extensiva y puede chocar, como he dicho, con la regla contraria a la interpretación extensiva de normas excepcionales.

Y en cuanto a la formalización de las escrituras o pólizas notariales que documenten la moratoria legal, debe tenerse en cuenta lo siguiente:

Conforme al número 2 de la Disposición Adicional Decimoquinta del Real Decreto Ley 15/2020, "Será obligación unilateral de la entidad acreedora la elevación a escritura pública del reconocimiento de la suspensión prevista en el artículo 13.3  del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo por la citada entidad, a los efectos de que pueda procederse a la inscripción de la ampliación del plazo inicial en el Registro de la Propiedad". 

El número 3 de la disposición Adicional Decimoquinta del Real Decreto Ley 15/2020 extiende el mismo régimen a moratorias de operaciones de crédito o préstamo no hipotecario pero con garantía inscrita en el registro de bienes muebles, disponiendo: "Igualmente, será obligación unilateral de la entidad acreedora promover la formalización de la póliza o escritura pública en la que se documente el reconocimiento de la suspensión de las obligaciones contractuales en los créditos o préstamos sin garantía hipotecaria prevista en el artículo 24.2 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 y, la inscripción, en su caso, en el Registro de Bienes Muebles, siempre que el crédito o préstamo estuviera garantizado mediante algún derecho inscribible distinto de la hipoteca o hubiera accedido al Registro".

Por tanto, parece que la elevación a público es obligatoria para la entidad y se realizará unilateralmente por esta, si bien no se ha establecido un plazo para realizar dicha elevación, siempre desde la terminación del plazo de alarma, ni las consecuencias del incumplimiento de dicha obligación.

Debe apuntarse que, aunque parezca que aquí se admite una elevación a público unilateral, lo cierto es que, técnicamente, no es así, pues la escritura que otorgará la entidad de crédito es de reconocimiento de una moratoria de carácter legal. Pero, por otro lado, es una moratoria rogada, lo que sí implica la cierta excepción a la regla general.

Dicho sea de paso, lo que la práctica ha demostrado, al menos en mi caso, es que este tipo de sistemas "unilaterales" de otorgamiento, lo que fomentan es la concentración de las operaciones en las notarías que eligen las entidades de crédito "otorgantes".

No obstante, además de que el efecto de la moratoria es legal y no depende de la formalización notarial de este reconocimiento, parece que, al menos en el ámbito del registro de bienes muebles, se ha admitido la constancia registral de la misma mediante instancia aprobada por la DGRN, sin necesidad de intervención notarial, del mismo modo que sucede con los contratos que tienen acceso a dicho registro. La Resolución DGSJFP de 27 de mayo de 2020 ha aprobado los correspondientes modelos.

Si las partes acordaran una novación en términos distintos al simple reconocimiento de la moratoria legal, sí parece que deben cumplir los requisitos de la Ley 5/2019, cuando esta sea de aplicación, y el otorgamiento de la escritura pública que formalice la novación deberá sujetarse a las reglas generales.

Conforme al artículo 13.4 del Real Decreto Ley 8/2020 (para moratoria de préstamos hipotecarios y 24.5 del Real Decreto Ley 21/2020 (para operaciones de préstamo y crédito no hipotecario):

"Cuando prestamista y prestatario beneficiario de la moratoria acuerden una novación, como consecuencia de la modificación del clausulado del contrato en aspectos distintos a la suspensión a la que se refiere el artículo 13 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, incorporarán, además de aquellos otros aspectos que las partes pacten, la suspensión de las obligaciones contractuales impuestas por este real decreto-ley y solicitadas por el deudor, así como el no devengo de intereses durante la vigencia de la suspensión".

Esta norma no contempla las modificaciones o novaciones puramente voluntarias del préstamo hipotecario, sino las que podemos denominar mixtas, en cuanto tienen su origen en la aplicación del sistema de moratoria legal, a lo que se añade alguna modificación adicional consecuencia de lo primero.

Aunque la elevación a público de estas novaciones voluntarias de préstamos hipotecarios no esté sujeta a las reglas especiales de elevación a público de la moratoria puramente legal, parece que sí lo está a beneficios arancelarios. Aunque recordando que esto no se extiende a la novación puramente voluntaria, sino a la que es consecuencia adicional de una moratoria legal, añadiendo alguna otra modificación del préstamo. Así, el artículo 16 ter del Real Decreto Ley 8/2020 dispone:

" 1. Los derechos arancelarios notariales y registrales derivados de la formalización e inscripción de la moratoria hipotecaria legal en los términos del apartado 3 del artículo 13 y de la formalización e inscripción de la novación del préstamo hipotecario en los supuestos del apartado 4 del artículo 13, serán satisfechos en todo caso por el acreedor y se bonificarán en un 50 por ciento en los siguientes términos:

a) Por el otorgamiento de la escritura se devengará el arancel correspondiente a las escrituras de novación hipotecaria, previsto en la letra f) del apartado 1 del número 1 del anexo I del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Notarios, reducidos al 50 por ciento, sin que se devengue cantidad alguna a partir del quinto folio de matriz y de copia, sea copia autorizada o copia simple. El arancel mínimo previsto será de 30 euros y el máximo de 75.

Debe también tenerse en cuenta, como excepción a la aplicación de la Ley 5/2019 a las novaciones, la Disposición Adicional Decimoquinta del Real Decreto Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, cuyo número 1 dispone:

"1. El reconocimiento de la aplicación de la suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo de tres meses prevista en el artículo 13.3 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, no estará sujeta a lo dispuesto en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, de crédito inmobiliario".

En consecuencia, la formalización notarial de esta moratoria legal, que implica la suspensión e la deuda hipotecaria y del devengo de los intereses durante el plazo de tres meses, no estará sujeta a los requisitos de la Ley 5/2019. Esta formalización notarial es una obligación unilateral impuesta a la entidad de prestamista (Disposición Adicional Decimoquinta del Real Decreto 15/2020). Sí lo estará si el contenido de la novación excede del reconocimiento de la moratoria legal.

Lo dicho se refiere a la moratoria legal. No obstante, el Real Decreto-ley 19/2020, de 26 de mayo, contempla la posibilidad de moratorias convencionales en el marco de acuerdos sectoriales entre las entidades de crédito y sus clientes. Se estará a lo dispuesto en los artículos 6, 7 y 8 de dicho Real Decreto Ley.

Conforme a su artículo 7.8:

"El acuerdo de moratoria convencional acogido a lo previsto en este artículo y en los artículos 6 y 8 podrá ser firmado por el prestatario y, en su caso, los fiadores y avalistas, de manera manuscrita, mediante firma electrónica, por el sistema de otorgamiento del consentimiento que tuvieran fijado contractualmente el deudor y la entidad financiera, o por cualquier otro medio que permita obtener válidamente el consentimiento. En todo caso, el medio empleado deberá dejar constancia del contenido y de la fecha en la que se presta el consentimiento. Para su inscripción en el Registro correspondiente el acuerdo de moratoria deberá constar en documento público, cuando, conforme a las reglas generales, resulte exigible".

Y conforme al artículo 8 de dicho Real Decreto Ley 19/2020:

"1. Cuando en la moratoria se pacte exclusivamente un aplazamiento del principal o principal e intereses de un préstamo o crédito con garantía real o un arrendamiento financiero cuya inscripción requiera la formalización en documento público y, en su caso, la prórroga del seguro de protección de pagos o de amortización de préstamo a la que se refiere el apartado 2 del artículo 7, la entidad financiera elevará unilateralmente a público el acuerdo de moratoria suscrito por el deudor y, en su caso, los fiadores y avalistas siempre que:

a) La moratoria se materialice mediante la ampliación del plazo de vencimiento, y

b) El deudor no manifieste expresamente su voluntad de comparecer ante el notario para el otorgamiento bilateral.

2. El notario protocolizará, junto al acuerdo suscrito señalado en el apartado anterior:

a) La prórroga del seguro de protección de pagos o de amortización de préstamo al que se refiere el apartado 2 del artículo 7, en su caso,

b) La información simplificada a la que se refiere el apartado 6 del artículo anterior,

c) El justificante de su recepción por el deudor, y

d) Una declaración responsable suscrita por persona con poder bastante para actuar en nombre de la entidad financiera en la que se manifieste:

El concreto Acuerdo marco sectorial al que se acoge la moratoria y que cumple todos los requisitos previstos en el mismo,

Que el deudor ha recibido la información simplificada señalada en el apartado 6 del artículo 7, 

Que el consentimiento del deudor se ha prestado de conformidad con lo previsto en el apartado 8 del artículo 7, y

La fecha de la firma del acuerdo de moratoria.

3. El notario facilitará gratuitamente al deudor una copia simple del instrumento notarial en el que se eleve unilateralmente a público el acuerdo de moratoria convencional acogido a lo previsto en este artículo.

4. El notario autorizante deberá en todo caso comprobar que por la entidad financiera se ha proporcionado al deudor la información simplificada prevista en el artículo 7, y rechazar el otorgamiento cuando no se ajuste a lo previsto en este artículo y en los artículos 6 y 7".

Para Eduardo Hijas Cid (op. cit.), en estas moratorias sectoriales, el fiador debería consentir la novación para evitar la extinción de la fianza, por ser de aplicación el artículo 1851 del Código Civil.

Moratoria turística.

El Real Decreto Ley 25/2020, de 3 de julio, introduce una moratoria hipotecaria para el sector turístico, que afectará a préstamos hipotecarios sobre inmuebles afectos al sector turístico, siempre que el deudor, autónomo o persona jurídica, cumpla una serie de requisitos. 

Según el artículo 6.1 de dicho Real Decreto Ley 25/2020:

"Una vez que el deudor hipotecario dé cumplimiento a lo previsto en el artículo 5, el acreedor procederá a la aplicación de la moratoria, formalizando la novación de conformidad con las reglas generales. Ello no obstante, la inscripción de la ampliación del plazo inicial tendrá plenos efectos, en su caso, frente a los acreedores intermedios inscritos aunque no cuente con el consentimiento de estos. Los efectos de la moratoria se extenderán a los avalistas, sin necesidad de que la consientan o puedan oponerse a ella, manteniéndose inalterada su posición jurídica".

La referencia a que la novación se formalice con arreglo a las reglas generales plantea la duda de si se está refiriendo a las reglas generales que exigirán la comparecencia de ambas partes o bien a las reglas generales en materia de moratorias hipotecarias con motivo del COVID, que permitieron, como se ha visto, el otorgamiento unilateral. A mi entender, debe interpretarse como las reglas generales que exigen la intervención ante el notario de todas las partes interesadas.

Por otra parte, expresamente se extiende en este caso la moratoria a cuotas anteriores, en los términos del artículo 6.2 del Real Decreto 25/2020, conforme al cual:

"La moratoria será de aplicación a las cuotas vencidas e impagadas desde el 1 de enero de 2020 y conllevará la suspensión de los pagos del principal del préstamo durante el plazo solicitado por el deudor ...".

Moratoria de transporte.

El Real Decreto Ley 26/2020, de 7 de julio, introduce una moratoria legal en favor de las personas jurídicas y los autónomos, cuya actividad empresarial incluya la realización de transporte público de viajeros o de mercancías, sobre el pago del principal de las cuotas de los contratos de préstamos, leasing y renting de vehículos dedicados al transporte público discrecional de viajeros en autobús y al transporte público de mercancías.

El artículo 21.1 de ese Real Decreto 26/2020 dispone:

"Una vez que el autónomo o persona jurídica dé cumplimiento a lo previsto en el artículo 20 y acredite la existencia de dificultades financieras mediante la aportación de la documentación requerida, el acreedor o arrendatario procederá a la aplicación de la moratoria, formalizando la novación de conformidad con las reglas generales. No obstante, la inscripción de la ampliación del plazo inicial tendrá plenos efectos, en su caso, frente a los acreedores intermedios inscritos, aunque no cuente con el consentimiento de estos. Los efectos de la moratoria se extenderán a los avalistas, sin necesidad de que la consientan o puedan oponerse a ella, manteniéndose inalterada su posición jurídica".

Surge la misma duda que en el caso anterior, que entiendo debe resolverse en el sentido expresado.

Por último, el Real Decreto Ley 3/2021, de 2 de febrero, dispone:

Artículo 7. Extensión del plazo de solicitud y de duración de moratorias y suspensiones.

Hasta el 30 de marzo de 2021, inclusive, podrán solicitar la moratoria o suspensión en el pago de las cuotas de la financiación de los siguientes deudores comprendidos en el ámbito de aplicación de las normas señaladas en el artículo 8.1 por un plazo máximo de nueve meses:

a) Quienes no hubieran solicitado previamente la moratoria o suspensión, o

b) quienes hubieran disfrutado de una o varias moratorias o suspensiones por un plazo total acumulado inferior a nueve meses por cada financiación.

Artículo 8. Duración total de las moratorias y suspensiones. 

1. La duración acumulada de las moratorias y suspensiones legales o acogidas a acuerdos sectoriales concedidas desde el 30 de septiembre de 2020 no podrá superar un total de nueve meses.

A los efectos previstos en este apartado, se entiende por moratorias y suspensiones legales las concedidas al amparo de las siguientes disposiciones:

a) Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19;

b) Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19;

c) Real Decreto-ley 25/2020, de 3 de julio, de medidas urgentes para apoyar la reactivación económica y el empleo;

d) Real Decreto-ley 26/2020, de 7 de julio, de medidas de reactivación económica para hacer frente al impacto del COVID-19 en los ámbitos de transportes y vivienda".

A los efectos de lo previsto en este apartado, se entiende por moratoria acogida a un acuerdo sectorial a las reguladas por los artículos 6 a 8 del Real Decreto-ley 19/2020, de 26 de mayo, por el que se adoptan medidas complementarias en materia agraria, científica, económica, de empleo y Seguridad Social y tributarias para paliar los efectos del COVID-19".

Al no existir reglas especiales para la formalización de estas moratorias, surge la cuestión de cuál será este. Puede entenderse que estas moratorias queden sujetas al mismo régimen que lo estaban según la norma inicial en la que se comprendía el supuesto.

También deben tenerse en cuenta, en este Real Decreto Ley 3/2021, las siguientes disposiciones:

Disposición adicional cuarta. Extensión de plazos aplicables a las moratorias.

Los plazos establecidos en los artículos 7 y 8.1 podrán extenderse mediante orden de la persona titular del Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital, cuando así se establezca mediante la correspondiente modificación de las Directrices de la Autoridad Bancaria Europea sobre las moratorias legislativas y no legislativas de los reembolsos de préstamos aplicadas a la luz de la crisis del COVID-19.

Disposición transitoria única. Régimen transitorio para las moratorias y suspensiones de financiaciones.

Las moratorias y suspensiones concedidas entre el 30 de septiembre de 2020 y la entrada en vigor de este real decreto-ley al amparo de lo previsto en el artículo 7 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, en el artículo 21 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, en el artículo 3 del Real Decreto-ley 25/2020, de 3 de julio, en el artículo 18 del Real Decreto-ley 26/2020, de 7 de julio, o en un acuerdo sectorial de los regulados por los artículos 6 a 8 del Real Decreto-ley 19/2020, de 26 de mayo, mantendrán las condiciones y duración por las que fueron concedidas en su día.

El Real Decreto Ley 34/2020, de 17 de noviembre ha previsto la posibilidad de ampliación del plazo de carencia y del de duración de los préstamos al amparo de la línea de avales ICO, con previsiones de otorgamiento unilateral de las correspondientes escrituras o pólizas que documenten el aplazamiento y bonificaciones arancelarias para las mismas.

1. El plazo de vencimiento de los avales liberados al amparo del Real Decreto Ley 8/2020, de 17 de marzo, se extenderá por un periodo adicional máximo de tres años, siempre y cuando se cumplan los requisitos recogidos en este artículo y el vencimiento total de la operación avalada no supere los ocho años desde la fecha de formalización inicial de la operación. 

Las entidades de crédito, establecimientos financieros de crédito, entidades de dinero electrónico y entidades de pago, que se encuentren operativas en la línea de avales aprobada por el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, extenderán el plazo de vencimiento de las operaciones avaladas al amparo del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, por un máximo de tres años a solicitud del deudor, siempre y cuando el vencimiento total de la operación avalada no supere los ocho años desde la fecha de formalización inicial de la operación. 

La ampliación del vencimiento del aval coincidirá con la ampliación del vencimiento del préstamo avalado.

2. A solicitud del deudor que cumpla con los requisitos señalados en este artículo, las entidades de crédito, establecimientos financieros de crédito, entidades de dinero electrónico y entidades de pago, que se encuentren operativas en las líneas de avales aprobadas por los Reales Decretos-leyes 8/2020, de 17 de marzo, y 25/2020, de 3 de julio, aumentarán el plazo de carencia en la amortización del principal de la operación avalada en un máximo de doce meses adicionales, si el plazo total de carencia, teniendo en cuenta la carencia inicial, no supera los 24 meses. El capital correspondiente a las cuotas del periodo de carencia podrá,  previo acuerdo de las partes, acumularse a la última cuota del préstamo, prorratearse en las cuotas restantes o amortizarse mediante una combinación de ambos sistemas. A falta de acuerdo, se prorrateará en las cuotas restantes. 

3. Las entidades de crédito, establecimientos financieros de crédito, entidades de dinero electrónico y entidades de pago, que se encuentren operativas en las líneas de avales aprobadas por los Reales Decretos leyes 8/2020, de 17 de marzo, y 25/2020, de 3 de julio, mantendrán hasta el 30 de junio de 2021 los límites de las líneas de circulante concedidas a todos los deudores que cumplan los requisitos señalados en este artículo y gocen de un préstamo avalado al amparo bien del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, o 25/2020, de 3 de julio.

4. Para que el deudor pueda solicitar la aplicación de las medidas previstas en el apartado anterior, deberá cumplir los siguientes requisitos: 

- Que haya mediado solicitud del deudor para las medidas descritas en los apartados 1 o 2.

- Que la operación de financiación avalada no esté en mora (impagada más de 90 días), ni tampoco lo esté ninguna de las financiaciones restantes otorgadas por la entidad al mismo cliente.

- Que el deudor no figure en situación de morosidad en la consulta a los ficheros de la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE) en la fecha de formalización de la extensión.

- Que la entidad financiera no haya comunicado a la entidad concedente del aval ningún impago de la operación avalada con el deudor en la fecha de la formalización de la extensión.

- Que el deudor no esté sujeto a un procedimiento concursal.

- Para la aplicación de las medidas 1 y 2, la financiación avalada se haya formalizado antes de la fecha de publicación de este Real Decreto-ley en el «Boletín Oficial del Estado».

- Que la solicitud de las medidas 1 y 2 por parte del deudor a la entidad no sea más tarde del 15 de mayo de 2021.

- Que el deudor cumpla, para solicitar la extensión del aval, con los límites establecidos en la normativa de Ayudas de Estado de la Unión Europea.

5. Si el deudor solicitante cumple con los requisitos previstos en el apartado anterior, las entidades financieras aplicarán las medidas previstas en los apartados anteriores de este artículo. 

Asimismo, las entidades financieras deberán cumplir con las siguientes obligaciones:

Deberán aplicar los mejores usos y prácticas bancarias en beneficio de los clientes y no podrán condicionar la modificación de las condiciones de los préstamos cubiertos por el aval público o el resto de las medidas previstas en este artículo a la contratación por parte del cliente de cualesquiera otros productos de la entidad.

Los costes de los préstamos que se beneficien de las extensiones previstas en este Real Decreto-ley se mantendrán en línea con los costes cargados antes de la extensión, pudiendo incrementarse únicamente para reflejar un encarecimiento de la remuneración del aval.

Señalarán en sus sistemas de contabilidad y de gestión del riesgo la modificación de los términos de estas operaciones, y en su caso, las nuevas condiciones, con el fin de facilitar su trazabilidad. Posteriormente, incorporarán esta señalización en su declaración a la Central de Información de Riesgos, siguiendo a tal efecto las instrucciones del Banco de España.

6. Cuando los aplazamientos previstos en esta norma se vayan a formalizar en documento público, la entidad financiera elevará a público o requerirá la intervención del acuerdo de financiación, unilateralmente y, en su caso, la garantía del Instituto de Crédito Oficial y otros fiadores y avalistas, siempre que el deudor no manifieste expresamente su voluntad de comparecer ante el notario para el otorgamiento bilateral.

7. Podrán formularse ante el Banco de España las reclamaciones derivadas del presunto incumplimiento por las entidades financieras de las disposiciones contenidas en este artículo, que recibirán el mismo tratamiento que las demás reclamaciones cuya tramitación y resolución corresponde al citado Banco de España.

8. Las entidades dispondrán de un máximo de 30 días naturales para resolver la solicitud del deudor y en caso de que la solicitud sea estimada, comunicar al Instituto de Crédito Oficial la solicitud de la modificación de los términos del aval. El resto de efectos recogidos en el apartado 2 de este artículo habrán de hacerse efectivos no más tarde del momento a partir del cual se produzca la ampliación del vencimiento del aval.

9. Será posible comunicar al Instituto de Crédito Oficial solicitudes de modificación de los términos del aval hasta el 1 de junio de 2021. Esta comunicación se realizará de acuerdo con el procedimiento que sea establecido por el Instituto de Crédito Oficial y sea comunicado a las entidades financieras.

10. El resto de condiciones para la implementación de lo contenido en este artículo, incluyendo la remuneración del aval público, se establecerán por Acuerdo de Consejo de Ministros, sin que se requiera desarrollo normativo posterior para su aplicación.

11. Los avales recogidos en este Real Decreto-ley cumplirán con la normativa de la Unión Europea en materia de Ayudas de Estado. No se concederá ni ampliará ningún aval al amparo de este Real Decreto-ley hasta que no se cuente con la autorización expresa para ello de la Comisión Europea".

La norma prevé el otorgamiento unilateral por la entidad bancaria de la escritura o préstamo en que se formalice el aplazamiento ajustado a la misma. Además, prevé que este otorgamiento unilateral se extienda a "la garantía del Instituto de Crédito Oficial y otros fiadores y avalistas".  Parece querer decirse que, si la operación inicial contó con fiadores, estos se verán afectados por la modificación otorgada unilateralmente por la entidad, sin necesidad de que la consientan expresamente.

Si lo que sucede es que la operación inicial no se documentó ante notario y ahora se pretende su formalización notarial, en unión del aplazamiento, a mi entender, no cabrá extender a este supuesto la posibilidad de otorgamiento unilateral, pues este está previsto solo para el aplazamiento y no se puede extender a otros supuestos.

Este criterio de que el otorgamiento unilateral previsto para la formación notarial de la moratoria no se extiende a la elevación a público del contrato originario, incluso cuando se pretenda otorgar conjuntamente con aquella, es el sostenido por la nota del Consejo General del Notariado de 31 de marzo de 2021, que dice: 

"Se ha planteado a este Consejo General la cuestión de si es procedente la extensión del otorgamiento unilateral, previsto excepcionalmente para las moratorias legales o convencionales reguladas en los Decretos-Leyes para hacer frente a la Covid-19[1], a los contratos originarios.

El problema se ha suscitado especialmente en el caso de pólizas que no habían sido intervenidas notarialmente y que, al socaire de las moratorias legales o convencionales, se presentan para su elevación a público sin la comparecencia de los deudores y eventualmente de fiadores o garantes.

Parece evidente que la facultad de otorgar unilateralmente la escritura pública o la póliza, según los casos, reviste un carácter excepcional y transitorio. El fundamento de esta excepción reside: en el supuesto de las moratorias legales, en el reconocimiento por parte del acreedor; y, en las convencionales, en la acreditación ante el notario por la entidad acreedora del cumplimiento de los requisitos legales establecidos. En ambos casos, subyace la idea de que se trata de un beneficio solicitado o consentido en el segundo caso por el deudor.

Pero este régimen excepcional no es aplicable cuando lo que se pretende es la elevación a público o la intervención del contrato originario. El argumento es claro: se deben aplicar las reglas generales que supeditan la elevación a público o la intervención del contrato originario a la concurrencia de las partes; por otro lado, resulta inviable obtener un título ejecutivo extrajudicial sin contar con el consentimiento del deudor.

La intervención, por ejemplo, de una moratoria legal o convencional constituye una garantía para el deudor, que se podrá valer del documento notarial para oponerse a una hipotética extralimitación de la entidad acreedora. Pero la intervención de este documento no dota, obviamente, de eficacia ejecutiva al contrato originario si no ha sido, a su vez, intervenido. En rigor, la eficacia ejecutiva depende de que la posea el título originario o primordial; en otro caso, tampoco tiene eficacia ejecutiva la moratoria aisladamente considerada.

Por consiguiente, si ese contrato originario se presenta juntamente con la moratoria de que se trate para su intervención o elevación a público, aunque se pretenda su inserción en un único documento notarial, hay que tener en cuenta que, en tal caso, se reunirán en este documento notarial dos conceptos o documentos distintos, por lo que habrá que aplicar al contrato originario las reglas generales de toda intervención que conllevan la comparecencia del deudor principal y, en su caso, de los fiadores o garantes. No cabe título ejecutivo extrajudicial si no se incluye en el mismo el consentimiento del deudor (reminiscencia de la antigua cláusula guarentigia y que constituye a todas luces una exigencia constitucional).

En consecuencia, a riesgo de resultar reiterativos, en estos casos habrán de concurrir el deudor y los eventuales garantes. Si no concurrieran, la elevación a público equivaldría a una mera protocolización y no tendría ningún efecto ejecutivo.

[1] Básicamente, arts. 7 a 16 RDL 8/2020; art. 19 y disposición final primera, apartados del dos al sexto (que modifican el anterior RDL) del RDL 11/2020; disposición adicional decimoquinta RDL 15/2020; art. 3 a 8 RDL 25/2020; arts. 18 a 22 RDL 26/2020 y Disposición Transitoria Única RDL 3/2021".

Artículo 2. Formalización en escritura pública de la extensión de los plazos de vencimiento y carencia.

Los derechos arancelarios notariales y registrales derivados de la formalización e inscripción, en su caso cuando exista garantía hipotecaria, se bonificarán en un 50 por ciento en los siguientes términos:

1. Por el otorgamiento de la escritura se devengará el arancel correspondiente a las escrituras de novación hipotecaria, previsto en la letra f) del apartado 1 del número 1 del anexo I del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Notarios, reducidos al 50 por ciento, sin que se devengue cantidad alguna a partir del quinto folio de matriz y de copia, sea copia autorizada o copia simple. En todo caso la suma de todos los aranceles notariales aplicables a la escritura serán de un mínimo de 30 euros y un máximo de 75 euros por todos los conceptos.

Los derechos arancelarios notariales derivados de la intervención de pólizas en que se formalice, en su caso, los aplazamientos previstos en esta norma derivadas de todo préstamo o crédito sin garantía hipotecaria serán los establecidos en el Decreto de 15 de diciembre de 1950 y se bonificarán en un 50 por ciento.

En todo caso la suma de todos los aranceles notariales aplicables a la póliza serán de un mínimo de 25 euros y un máximo de 50 euros por todos los conceptos, incluyendo sus copias y traslados.

2. Cuando exista garantía real inscribible, por la práctica de la inscripción se aplicará el arancel previsto, según corresponda, en el caso de los registradores de la propiedad, para las novaciones modificativas en artículo 2.1.g) del anexo I del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores, en el caso de los registradores mercantiles, conforme a lo previsto en el artículo 36 de la Orden de 19 de julio de 1999 por la que se aprueba la Ordenanza para el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles. Al resultado se le aplicará una bonificación del 50 por ciento. En todo caso, la suma de todos los aranceles registrales aplicables al documento serán de un mínimo de 24 euros y un máximo de 50 euros por todos los conceptos.

Cuando exista garantía real inscribible, las escrituras en las que se eleve a público los aplazamientos previstos en la presente norma quedarán exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

3. Lo previsto en los apartados anteriores también será de aplicación para aquellos supuestos en los que, con motivo de la formalización del aplazamiento aquí regulado, se proceda a la elevación a público o intervención de la operación de financiación objeto del acuerdo".

Este último apartado se refiere a casos en que la operación no se hubiese documentado en escritura o póliza intervenida en el momento inicial, pero sí se pretenda su documentación pública como consecuencia del aplazamiento. En tal caso, lo que se considera aplicable son las bonificaciones arancelarias, pero entiendo que no el régimen especial de otorgamiento unilateral por la entidad de crédito. Además, como después diré, la interpretación más lógica es la de que las bonificaciones arancelarias no se extiendan más allá de la novación, en cuanto esta genera  un concepto arancelario independiente de la elevación a público del contrato inicial y lo contrario equivaldría a considerar esta última como exenta, lo que exigiría una previsión expresa. Lo que debe entenderse que se ha pretendido es aclarar que el especial régimen arancelario de la novación no difiere, se otorgue esta independientemente o conjuntamente con la elevación a público del contrato principal.

A diferencia de otras de las normas vistas, en esta no se impone el pago de los gastos arancelarios al acreedor. Ello debería implicar el respeto del derecho de elección por el notario del deudor, cuando asuma estos gastos arancelarios, aunque esto va a ser difícilmente conciliable con el sistema de otorgamiento unilateral por la entidad de crédito.

El Real Decreto Ley 5/2021, de 12 de marzo, aparte de regular la concesión de ayudas directas a empresas y autónomos afectados por la pandemia de Covid, recoge diversas medidas de reestructuración de la deuda, aplicables a "a las empresas y autónomos con sede social en España, que hayan suscrito operaciones de financiación que cuenten con aval público, que se hubieran concedido por las entidades de crédito o por cualquier otra entidad supervisada por el Banco de España que realice la actividad de concesión de préstamos o créditos a empresas y autónomos con sede social en España, entre el 17 de marzo de 2020 y la fecha de publicación de este Real Decreto-ley. También podrán aplicarse estas medidas a las operaciones de financiación concedidas entre el 17 de marzo de 2020 y la fecha de publicación de este Real Decreto-ley y que cuenten con reaval concedido por la Compañía Española de Reafianzamiento, S.A. (CERSA)". 

Entre las medidas previstas está la ampliación del plazo de los avales públicos, la cual conllevará la del vencimiento de la operación, previéndose que: "La medida será efectiva dentro de los acuerdos de renegociación de deudas que se puedan alcanzar entre los deudores y las entidades financieras acreedoras en los términos fijados mediante Acuerdo de consejo de Ministros, de tal manera que éstas extenderán el plazo de vencimiento de las operaciones avaladas por el mismo plazo de extensión del vencimiento del aval correspondiente".

Se trata por tanto de una previsión complementaria a las recogidas en el Real Decreto Ley 34/2020, hasta el punto de que uno de los requisitos para su aplicación es que las empresas o los autónomos ya hubieran solicitado las ampliaciones de carencia o plazos recogidos en el Real Decreto Ley 34/2020 (artículo 6.3), posibilitando la extensión de los plazos más allá de lo previsto en ese Real Decreto Ley 34/2020.  

El artículo 13 de esa norma, bajo el epígrafe "Formalización en escritura pública", recoge una rebaja arancelaria (más), con el siguiente tenor:

"1. Los derechos arancelarios notariales y registrales derivados de la formalización e inscripción de las operaciones recogidas en este Título y en el Acuerdo de Consejo de Ministros de desarrollo, se bonificarán en un 50 por ciento, en los siguientes términos:

a) Por el otorgamiento de la escritura se devengará el arancel correspondiente a las escrituras de novación hipotecaria, previsto en la letra f) del apartado 1 del número 1 del anexo I del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Notarios, reducidos al 50 por ciento, sin que se devengue cantidad alguna a partir del quinto folio de matriz y de copia, sea copia autorizada o copia simple. En todo caso, la suma de todos los aranceles notariales aplicables a la escritura será de un mínimo de 30 euros y un máximo de 75 euros por todos los conceptos.

b) Los derechos arancelarios notariales derivados de la intervención de pólizas en que se formalice, en su caso, los aplazamientos previstos en esta norma derivadas de todo préstamo o crédito sin garantía hipotecaria serán los establecidos en el Decreto de 15 de diciembre de 1950 y se bonificarán en un 50 por ciento.

En todo caso, la suma de todos los aranceles notariales aplicables a la póliza será de un mínimo de 25 euros y un máximo de 50 euros por todos los conceptos, incluyendo sus copias y traslados.

2. Cuando exista garantía real inscribible, por la práctica de la inscripción se aplicará el arancel previsto, según corresponda, en el caso de los registradores de la propiedad, para las novaciones modificativas en artículo 2.1.g) del anexo I del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores, en el caso de los registradores mercantiles, conforme a lo previsto en el artículo 36 de la Orden de 19 de julio de 1999 por la que se aprueba la Ordenanza para el Registro de Venta a Plazos de Bienes Muebles. Al resultado se le aplicará una bonificación del 50 por ciento. En todo caso, la suma de todos los aranceles registrales aplicables al documento será de un mínimo de 24 euros y un máximo de 50 euros por todos los conceptos.

3. Lo previsto en los apartados anteriores también será de aplicación para aquellos supuestos en los que, con motivo de la formalización del aplazamiento, se proceda a la elevación a público o intervención de la operación de financiación objeto del acuerdo".

Aunque la redacción no deja de ser bastante mejorable, en una interpretación lógica y conforme al principio general de que las reducciones arancelarias deben aplicarse de modo estricto, el número dos del artículo transcrito debe considerarse una aclaración del ámbito de aplicación de los aranceles correspondientes a la modificación o novación de la operación, que serán los mismos se formalice esta independientemente o conjuntamente con la elevación a público del contrato inicial, pero no que los derechos arancelarios derivados de esta elevación a público o intervención del contrato principal vayan comprendidos dentro de los que genera su novación o modificación, pues esto equivaldría a una exención total de esos derechos arancelarios por el contrato principal, que debería haberse establecido con carácter expreso y claro.

Por otra parte, no se ha previsto en el Real Decreto Ley 5/2021 el otorgamiento unilateral por la entidad bancaria de la escritura o póliza que recoja las medidas que el mismo contempla, lo que parece que deberá llevar a no admitir su posibilidad. En contra podría argumentarse que, siendo las medidas del Real Decreto Ley 5/2021 complementarias de las del Real Decreto 34/2020, se les aplicará el mismo régimen que el de esta norma, que sí preveía el otorgamiento unilateral de la modificación. Pero, en realidad, siendo ambas normas complementarias, recogen medidas de distinto alcance y, fuera de una previsión normativa expresa sobre las que establece el Real Decreto Ley 5/2021, deberán aplicarse las reglas generales sobre actuación notarial.