Tema 43. Elementos comunes y privativos: Su régimen jurídico; la cuota. Anejos y elementos procomunales. Configuración de los garajes. Organización de la comunidad. Subcomunidades. Extinción de la propiedad horizontal.
Elementos comunes y privativos.
Elementos comunes:
El artículo 396 del Código Civil, en su redacción actual, procedente de la reforma de 6 de abril de 1999, afirma que elementos comunes “son todos los necesarios para el adecuado uso y disfrute del edificio”.
Por su parte, la letra b del artículo 3 de la LPH se refiere a la copropiedad de los propietarios de los elementos privativos sobre los restantes elementos, servicios y pertenencias comunes. Esta copropiedad tiene carácter indivisible y es inseparable del elemento privativo (artículo 396 Código Civil y 3.3º LPH).
El artículo 396 enumera una serie de elementos comunes, tales como el suelo, el vuelo, cimentaciones y cubiertas, los elementos estructurales, las fachadas con sus revestimientos exteriores, incluyendo su imagen, los elementos de cierre, portal, escaleras, porterías, patios, recintos de ascensores, instalaciones y conducciones de servicios, hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Esta enumeración no es numerus clausus, ni excluye necesariamente que alguno de estos elementos pueda ser configurado en el título constitutivo como privativo, siempre que no se trate de un elemento común por naturaleza, según la distinción que ahora veremos. Por ejemplo, las terrazas, tanto a nivel como la existente sobre la cubierta del edificio, se han considerado elemento común a pesar de no mencionarlas el citado artículo 396 (aunque, como veremos, pueden también configurarse como privativas). En cuanto a los patios, es frecuente que su uso y disfrute en exclusiva sea atribuido a los propietarios de los locales privativos que tengan acceso a los mismos. No obstante, la mención de un elemento como común en el artículo 396 implica la presunción legal de que el concreto elemento tiene este carácter, contra la cual solo puede prevalecer la disposición expresa en contrario en el título constitutivo.
Dentro de los elementos comunes, la doctrina ha distinguido diferentes tipos: elementos comunes por naturaleza, elementos comunes por destino y elementos comunes residuales o de configuración negativa o por indeterminación.
Los primeros, elementos comunes por naturaleza, serían aquéllos sin los cuales el adecuado uso y disfrute del edificio y de los elementos privativos resulta imposible. Entre ellos podemos mencionar: el suelo, las cubiertas, los elementos estructurales, las conducciones de servicios generales, las escaleras y demás medios y zonas de acceso a los elementos comunes.
No obstante, cabe hacer alguna matización. Así, en cuanto al solar, el carácter común por naturaleza parece restringirse al ocupado directamente por la edificación. La parte del solar no edificado o no destinado directamente al servicio de aquélla o de instalaciones comunes no parece que deba ser considerado elemento común por naturaleza, pudiendo admitirse la prueba en contra de su carácter común, aunque siempre en sede judicial, a falta de acuerdo unánime de los copropietarios sobre su desafección.
El artículo 396 menciona el vuelo como elemento común, pero no el subsuelo. La Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de junio de 2003 destaca el que el Código Civil, tras su reforma de 1960, dejó de mencionar a los sótanos como elemento común, negando que pueda presumirse su carácter de tal. En el caso de esta sentencia, el promotor había construido el sótano con licencia de obra a su nombre, no habiéndose afectado en ningún momento el sótano al uso común. Sin embargo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de junio de 1998 declara la nulidad de una escritura de modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, otorgada unilateralmente por el promotor, después de vendidos los locales privativos, para incluir un sótano que se había omitido en el título inicial. Habrá que estar, por lo tanto, a las circunstancias del caso.
En cuanto a la cubierta, debemos distinguir la cubierta como elemento de cierre del edificio, que será elemento común por naturaleza, de la terraza pisable que puede existir sobre la misma, respecto de la cual la Resolución DGRN de 20 de julio de 2007 admite su configuración como elemento privativo. En el mismo sentido, Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de abril de 2011.
Elementos comunes por destino serían aquéllos que, pudiendo haber sido configurados como privativos por sus características arquitectónicas, lo fueron como comunes en el título constitutivo, por estar afectos a un destino fijado en beneficio de todos los propietarios. Como casos podemos citar: el local destinado a la portería del edificio o a servir de garaje (sin perjuicio de que las plantas de garaje puedan admitir otras configuraciones, como después veremos). Los elementos comunes por destino pueden ser objeto de desafección, siguiendo el régimen que después se verá.
Las Resoluciones DGRN de 28 de febrero de 2000 y de 11 de octubre de 2001 consideran innecesario para la transformación de un elemento común por destino en privativo, el consentimiento de los acreedores hipotecarios cuya hipoteca recae sobre locales privativos, sin perjuicio de que el nuevo local privativo resultante de la desafección resulte gravado por la hipoteca en la proporción correspondiente a la cuota en los elementos comunes desafectados tuvieran dichos locales hipotecados.
En cuanto a los elementos comunes por indeterminación, según la doctrina de la DGRN, los elementos comunes no necesitan describirse de modo específico en el título constitutivo, de manera que todos los no descritos expresamente como privativos tendrán naturaleza común, al margen de sus características arquitectónicas. La Resolución DGRN de 9 de enero de 2012 hace una aplicación particular de esta figura para admitir que puedan establecerse reglas estatutarias de uso y disfrute de un elemento común (piscina), aunque no figurase descrito en la obra nueva.
Elementos privativos:
Según el artículo 3.a LPH, corresponde al dueño de cada piso o local:
“El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado”.
Según el párrafo 3º de este artículo 3 LPH: “Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad”. En relación con esta libre disponibilidad, en caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto (artículo 396.3º Código Civil).
Sin embargo, la Resolución DGRN de 30 de agosto de 2013 (confirmada por la Resolución de 21 de octubre de 2014) atiende a la naturaleza comunitaria de la propiedad horizontal, para considerar que, si un propietario renuncia abdicativamente a su derecho de propiedad sobre un elemento privativo, esta propiedad acrecerá a los demás propietarios de elementos privativos en el edificio, en proporción a sus respectivas cuotas de participación (considerándola una renuncia recepticia y sujeta al consentimiento de los demás propietarios).
Para ser configurado como privativo, un elemento debe estar suficientemente delimitado y ser susceptible de aprovechamiento independiente. El artículo 396 Código Civil exige que tengan salida propia a la vía pública o a un elemento común. La Resolución DGRN de 5 de octubre de 2000 admite que el acceso a los elementos comunes lo sea a través de una servidumbre constituida sobre otros elementos privativos del mismo edificio (no cabría, sin embargo, que el acceso fuera a través de un elemento privativo de otro edificio en propiedad horizontal, pues esto no aseguraría la posibilidad de acceso a través de los elementos comunes de éste –Resolución DGRN de 12 de noviembre de 1997).
Un solo elemento privativo puede comprender varios locales susceptibles de aprovechamiento independiente en plantas superpuestas, debiendo indicarse la superficie y linderos que ocupa en cada una de las plantas (Resolución DGRN de 12 de diciembre de 1986). La Resolución DGRN de 27 de diciembre de 2010 admite un elemento privativo compuesto por dieciocho locales independientes en nueve plantas distintas, aludiendo a su unidad funcional (destino a explotación hotelera).
Un elemento privativo puede ser transformado en común. Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de octubre de 2012 admite que la comunidad de propietarios adquiera un elemento privativo transformándolo en el momento de la adquisición en elemento común. Lo que no cabe, por la falta de personalidad jurídica de la comunidad de propietarios, es que ésta adquiera, como tal comunidad, un elemento privativo, manteniendo su naturaleza de tal a nombre de la propia comunidad de propietarios (Resolución DGRN de 3 de julio de 2013), siendo exigible que la inscripción se practique en copropiedad ordinaria por cuotas indivisas a nombre de los propietarios de los elementos privativos.
Los derechos y obligaciones impuestos a los propietarios sobre los elementos comunes y privativos en la LPH son objeto de estudio en el tema anterior.
La cuota de participación.
El artículo 5 de la LPH, al regular los requisitos del título constitutivo, dispone:
“En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes”.
Según el artículo 3 párrafo 2º LPH: “A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.”
La cuota cumple diversas funciones:
- Fija el valor del elemento privativo en relación con el valor del inmueble, lo que puede tener especial trascendencia en supuestos de destrucción material del edificio y transmisión del solar. La Resolución de la DGRN de 7 junio 1963 declara que, tras la LPH, no cabe fijar la cuota de participación en relación a los elementos comunes, sino que ha de serlo en relación «al valor total del inmueble».
- Sirve para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Tanto la contribución a gastos generales como al fondo de reserva se determinará, en principio, en relación a la cuota de participación. No obstante, se admite de un sistema de contribución a los gastos distinto, como resulta del artículo 9.1.e LPH (“Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales …). También servirá de módulo para los beneficios de la comunidad, como los derivados del arrendamiento de un elemento común o la desafección y venta del mismo.
- La cuota de participación se tiene en cuenta, como veremos, a la hora de adoptar acuerdos comunitarios.
Aunque el artículo 3 LPH se refiere a la fijación por centésimas de unidad, son posibles otros sistemas equivalentes, como la fijación de tantos por cientos o la utilización de fracciones.
No obstante la previsión de que la cuota solo podrá alterarse por acuerdo unánime, se admite la modificación de la cuota por decisión judicial cuando en su fijación no se hayan respetado los criterios legales (Sentencias del Tribunal Supremo de 5 de julio de 2005 y de 29 de enero de 2007 –sin que sea obstáculo para ello, según aclara la última de las sentencias citadas, la aceptación de los estatutos por el propietario en el momento de la adquisición de su local).
La Resolución DGRN de 19 de abril de 2007 declara que la fijación de nuevas cuotas afecta al contenido esencial del dominio y requiere el consentimiento individual de los propietarios que conste en escritura pública, sin que baste para elevar a público el acuerdo de modificación de cuotas la certificación del Secretario de la Comunidad, aunque admite excepciones a esta tesis general, como que la reasignación de cuotas sea consecuencia de un acuerdo de desafección y venta de un elemento común y se haga de modo proporcional a las superficies.
Anejos y elementos procomunales.
El artículo 3.a LPH dispone que la propiedad singular y exclusiva del propietario se extiende a los anejos de su elemento privativo, aclarando que los anejos deben estar expresamente señalados en el título constitutivo y que pueden estar situados fuera del espacio delimitado.
Por su parte, el artículo 5 LPH exige que en la descripción de cada elemento privativo en el título constitutivo se haga constar: “los anejos con los que cuenta, tales como garaje, buhardilla o sótano”.
El anejo debe configurarse en el título constitutivo y figurar en la inscripción del elemento privativo. Parece dudoso que pueda configurarse el anejo por solo su mención en los Estatutos. La Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de enero de 1994 se muestra en contra.
El anejo debe ser descrito de modo completo, con los mismos requisitos que el elemento principal (Resolución DGRN de 23 de noviembre de 1999).
Entre el elemento principal y el anejo se crea una vinculación jurídica, de modo que solo puede disponerse de los anejos conjuntamente con el elemento privativo principal.
La desafección del anejo implica una modificación del título constitutivo, la cual requeriría el acuerdo de la comunidad de propietarios, con los requisitos de la modificación del título constitutivo. No obstante, sería posible una cláusula estatutaria que permitiese al propietario la desafección. La simple cláusula autorizando la división del piso o local no autoriza para desafectar un anejo (Resoluciones de 11 de junio de 1986 y 25 de octubre de 1996). Lo que sí será posible es que, estando autorizada por los estatutos la división de un local con uno o varios anejos, pueda el propietario distribuir libremente los anejos vinculados al local principal entre los resultantes de la división (Resolución DGRN de 12 de abril de 2010).
Elemento procomunal.
El artículo 4 de la LPH dispone: “La acción de división no procederá para hacer cesar la situación que regula esta Ley. Sólo podrá ejercitarse por cada propietario proindiviso sobre un piso o local determinado, circunscrita al mismo, y siempre que la proindivisión no haya sido establecida de intento para el servicio o utilidad común de todos los propietarios.”
La doctrina defiende que en este artículo se recoge la figura del elemento procomunal, en el que se pacta la indivisión por los copropietarios de un elemento privativo en beneficio o utilidad común de todos ellos.
Según Amorós Guardiola, la referencia a la exclusión de la acción de división lleva a considerar que el elemento procomunal es un elemento privativo y como tal debe fijarse su cuota de participación, pues en caso contrario la acción de división no tendría que excluirse expresamente. En sentido similar se pronuncian otros autores como Sapena o De la Cámara frente a otras opiniones defienden su carácter de elemento común.
Según Amorós Guardiola, a pesar de la referencia legal a todos los propietarios, ello no excluye que pueda constituirse el departamento procomunal a favor solo de algunos de los propietarios.
El elemento procomunal puede vincularse ob rem a la propiedad de los otros locales privativos, haciendo surgir la figura de los anexos en proindiviso, admitida por la Resolución DGRN de 20 de diciembre de 1973. Sin esta vinculación ob rem, para Amorós Guardiola, faltarían las razones para excluir la acción de división. Sin embargo, debe recordarse la admisión por la DGRN de la exclusión de las acciones de división y retracto en las comunidades funcionales, como las de locales destinados a plazas de garaje.
Incluso se ha admitido la vinculación ob rem de elementos de edificios distintos, como el caso de la Resolución de 3 diciembre 1982, en la que se vincula una rampa de acceso en un edificio, a la propiedad de unas plazas de garaje en un edificio colindante.
Configuración de los garajes.
La regulación de los garajes como espacios dentro de un edificio destinado al aparcamiento de vehículos admite diversas configuraciones.
- La configuración de la plaza de garaje como anejo del local privativo. Así lo contempla el artículo 5.1 de la LPH.
- Como elemento procomunal, antes visto.
- Como elemento común del edificio, cuyo uso se regule en los Estatutos.
- Como participaciones indivisas de un local privativo, las cuales den derecho al uso en exclusiva de una concreta zona destinada a plaza. Según el artículo 53.b del Real Decreto de 4 de julio de 1997: “Cuando el objeto de la transmisión sea una participación indivisa de finca destinada a garajes, que suponga el uso y disfrute exclusivo de una zona determinada, deberá incluirse en el título la descripción pormenorizada de la misma, con fijación de su número de orden, linderos, dimensiones perimetrales y superficie útil, así como la descripción correspondiente a los elementos comunes”. A dicha cuota con derecho al uso exclusivo de una plaza se le abrirá folio registral independiente (artículo 68 Reglamento Hipotecario).
Cabría vincular dichas cuotas indivisas a la propiedad de elementos privativos principales, lo que asemejaría la figura a la del departamento procomunal.
La Resolución DGRN de 22 de julio de 2009 admite que en los estatutos se incluya la reserva a favor del promotor para realizar en cada transmisión la descripción pormenorizada de cada plaza de garaje o trastero vinculado a la participación indivisa que se transmite.
La Resolución DGRN de 26 de mayo de 2009 admite que la descripción de los elementos comunes de la planta de garajes se realice con referencia a un plano que se acompañe a la primera escritura de transmisión y del que se guardará testimonio en el Registro.
- Como un elemento privativo en la propiedad horizontal con su número correlativo, completa descripción y fijación de cuota en relación con el valor del inmueble.
Organización de la comunidad.
Ya hemos dicho que la comunidad de propietarios carece de personalidad jurídica.
No obstante, sí tiene capacidad procesal, lo que le permitirá ser titular de anotaciones de embargo (Resolución DGRN de 3 de marzo de 2008).
Pese a no tener personalidad jurídica, cabe que como tal comunidad realice ciertos actos legalmente reconocidos, como arrendar un elemento común (artículo 17.3 LPH).
También debe tenerse en cuenta que, conforme al artículo 22 LPH, la comunidad responde de sus deudas frente a terceros con los fondos y créditos a su favor.
Por todo ello, la comunidad aparece dotada de una estructura orgánica, con diversos órganos, a los que se atribuyen diversas funciones en la Ley.
De los órganos contemplados en la LPH (artículo 13), el Presidente, los Vicepresidentes, en su caso, la Junta de Propietarios, el Administrador y el Secretario, solo el Presidente y la Junta de Propietarios son órganos imprescindibles. El artículo 13 de la LPH admite la creación estatutaria de órganos distintos de los enumerados legalmente, pero con el límite de que su existencia no podrá suponer menoscabo de las funciones de los órganos legalmente previstos ni limitar frente a terceros su esfera de actuación típica.
No obstante, conforme al apartado 8 del artículo 13 LPH, cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil, si expresamente lo establecen los estatutos.
La Junta de Propietarios.
Sus funciones vienen enumeradas en el artículo 14 de la LPH:
a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los otros cargos de la comunidad y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.
b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador
d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.
Corresponde a la junta la aprobación de las modificaciones hipotecarias de pisos o locales (división, segregación, agrupación o agregación), con fijación de nuevas cuotas, cuando no estén previstas en un plan de rehabilitación o reforma interior. También le corresponderá la autorización para la construcción de nuevas plantas, y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes (artículo 10.3.b). En todos estos casos, bastará el acuerdo de la tres quintas partes de los propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación (artículo 10.3.b LPH, introducido por la Ley 8/2013, que deroga los antiguos artículos 8 y 12 de la LPH, que sometían estos acuerdos a unanimidad).
Otras facultades atribuidas a la junta por la LPH son: entablar demanda de cesación de actividades prohibidas y de privación del uso del piso o local; la aprobación de la liquidación de la deuda del propietario y la autorización para su exigencia judicial.
La Ley distingue entre Juntas ordinarias y extraordinarias.
La Junta ordinaria es aquélla que el Presidente ha de convocar al menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas, aunque nada impide que se traten en ella también otros asuntos.
(Según Loscertales Fuertes (Ley de Propiedad Horizontal. Editorial Sepin), si la junta ordinaria no se celebra en plazo, ello no implica que cese el deber de contribuir a los gastos generales ordinarios aprobados por una junta anterior, ni que cesen los cargos comunitarios vigentes, ni la nulidad de la junta posterior celebrada fuera de plazo).
La Juntas extraordinarias son las que el Presidente convoca en las demás ocasiones que lo considere conveniente, o cuando lo soliciten la cuarta parte de los propietarios, o un número cualquiera de ellos que representen el veinticinco por ciento de las cuotas de participación. Si el requerimiento al Presidente para la convocatoria de la Junta no es atendido, podrán convocar directamente los requirentes que cumplan los requisitos expresados.
La Junta ordinaria debe convocarse con, al menos, seis días de antelación (excluyéndose, según Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de abril de 2000, el día de la citación) mientras que la extraordinaria podrá convocarse con la antelación que haga posible el conocimiento de todos los interesados.
La notificación de la convocatoria podrá realizarse, con arreglo al artículo 9.1.h de la LPH, en el domicilio en España que se hubiera designado por el propietario o, en su defecto, en su piso o local, surtiendo plenos efectos las entregadas al ocupante del mismo, y cuando no fuere posible realizarla en esa forma, podrá hacerse mediante comunicación en el tablón de anuncios o en lugar visible de uso general especialmente habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, con el visto bueno del Presidente. La notificación practicada de esta forma producir plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.
(Según Loscertales Fuertes, aunque la convocatoria deberá ser por escrito, la ley no exige medio fehaciente para la convocatoria, existiendo una jurisprudencia menor no uniforme que oscila desde una línea flexible, que admite la notificación por correo certificado, por el ordinario o por introducción en el buzón, a otra más estricta que exige la prueba de la recepción, si se niega por el propietario. En todo caso, estos medios de entrega escritos, unidos a la publicación en el tablón de anuncios, ex artículo 9.1.h, deberían entenderse suficientes, salvo casos especiales, según señala este autor).
Por excepción, la Junta podrá reunirse válidamente, aun sin convocatoria previa, cuando concurran todos los propietarios y así lo hayan decidido.
La convocatoria del Presidente o, en su defecto, de los promotores, expresará la hora, el día y el lugar donde se celebrará la Junta, en primera y, en su caso, segunda convocatoria, con indicación de los asuntos a tratar, y contendrá una relación de los propietarios que no están al corriente en el pago de las deudas comunitarias, apercibiéndoles de la privación del derecho de voto, si en el momento de la constitución de la Junta se dieren los requisitos del artículo 15.2 LPH (que no se encontrasen al corriente en el pago de las deudas con la comunidad y no las hubiesen impugnado judicialmente o consignado judicial o notarialmente su importe). Cualquier propietario podrá solicitar por escrito que la Junta se pronuncie sobre cualquier tema de interés general.
El artículo 16.2 LPH permite que, en el mismo escrito de la convocatoria, se cite para la celebración de la Junta en segunda convocatoria (que podrá fijarse para el mismo día, si hubiera transcurrido media hora desde la hora fijada para la reunión anterior). En defecto de esta previsión, la junta en segunda convocatoria habrá de ser convocada dentro de los ocho días siguientes, con al menos tres días de antelación a su celebración.
En cuanto al quórum necesario para la celebración de la Junta, en primera convocatoria será necesaria la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación y en segunda convocatoria no será preciso quórum alguno.
La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.
Si algún piso o local perteneciese «pro indiviso» a diferentes propietarios, éstos nombrarán un representante para asistir y votar en las juntas (el mismo criterio se considera aplicable a otras comunidades como la sociedad de gananciales o la comunidad hereditaria). En caso de que sobre el elemento privativo exista un derecho de usufructo, la asistencia y el voto corresponderán al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, salvo en los acuerdos a que se refiere el artículo 17.1 (hoy habrá que entender esta referencia a acuerdos que impliquen modificación del título constitutivo) y en los relativos a obras extraordinarias o de mejora, en que la delegación de voto habrá de ser expresa.
En cuanto a las mayorías necesarias para la adopción de acuerdos, debe estarse como norma básica al artículo 17 LPH, reformado por la Ley 8/2013. Cuando se exija una doble mayoría de propietarios y de cuotas de participación, la mayoría de propietarios será de personas, aunque un mismo propietario sea titular de más de un local privativo, como declaró la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de febrero de 1995.
Dice este artículo 17 LPH:
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:
1. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.
2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
(Fuera de los casos en que la instalación del ascensor es obligatoria sin acuerdo conforme al artículo 10.1.b LPH, hoy solo se requerirá para la obligatoriedad del acuerdo de instalación de ascensor, con todas sus consecuencias incluido el deber de ser costeado por todos los propietarios, el acuerdo de la mayoría de propietarios que representes la mayoría de las cuotas de participación, sin ninguna consideración adicional a las condiciones personales de los propietarios, rebajándose tras la Ley 8/2013 la anterior mayoría de 3/5 partes. Según la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2014, la comunidad podrá por acuerdo mayoritario no sólo decidir el establecimiento del servicio de ascensor sino una distribución de su coste que no sea conforme a las cuotas de participación previas, cuando dicha distribución se base en un criterio racional –como que paguen más las plantas más altas, por el mayor uso que harán del ascensor y su mayor valoración).
3. El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Idéntico régimen se aplicará al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble y el establecimiento o supresión de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. En éste último caso, los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en dicho apartado.
(Debe precisarse que, si bien la supresión de un elemento común o de un servicio, como el de portería, puede no estar sujeta a unanimidad, su conversión en elemento privativo, asignándole una cuota y, sobre todo, su enajenación parece que sí precisaría dicha unanimidad).
4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.
(Este apartado recoge el contenido del antiguo artículo 11 LPH, hoy derogado, aunque elevando la mayoría necesaria para los acuerdos sobre innovaciones mejoras no necesarias de la mitad a las tres quintas partes).
5. La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que éste se ubique en una plaza individual de garaje, sólo requerirá la comunicación previa a la comunidad. El coste de dicha instalación y el consumo de electricidad correspondiente serán asumidos íntegramente por el o los interesados directos en la misma.
6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.
(Debe recordarse que, conforme al artículo 10.3.b, las alteraciones de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes no precisan ya el acuerdo unánime, sino el de las tres quintas partes de los propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Respecto de estas alteraciones materiales, la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de diciembre de 2008 declara que la instalación de aparatos de aire acondicionado en viviendas o locales no implica alteración de elementos comunes cuando no necesiten obras de perforación y sí, por el contrario, cuando se han abierto huecos con rompimiento de la fachada común o muro común).
7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
(Según la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de diciembre de 2008, la facultad judicial recogida en este artículo se refiere a toda clase de acuerdos, incluso a los que supongan modificación del título constitutivo).
8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
(Según la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2008, el propietario ausente cuyo voto pueda computarse no queda privado de su derecho a impugnar el acuerdo, salvo que el motivo de la impugnación sea, precisamente, la falta de mayoría derivada de la supuesta invalidez de su voto
La reforma de la Ley 8/2013 introduce como excepción a los casos en los que no se puede computar el voto del ausente aquéllos en que la modificación o reforma se haga “para aprovechamiento privativo”, lo que se ha opinado -así, Encuestra Editorial Sepin- que incluiría supuestos como los del artículo 10.3 LPH –cerramiento de terrazas, segregación, división, etcétera-).
9. Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo obligan a todos los propietarios.
10. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.
11. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras”.
De los acuerdos de la junta se levantará un acta que se cerrará con la firma del secretario y del presidente. Las actas se incorporarán a un Libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad.
La impugnación de los acuerdos de la junta se regula en el artículo 18 LPH. Serán impugnables los acuerdos contrarios a la Ley o a los Estatutos; los gravemente lesivos de los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios; cuando supongan un grave perjuicio para un propietario que no tenga obligación de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
El presidente.
En cuanto al Presidente de la comunidad de Propietarios será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. Igualmente, podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar presidente de la comunidad.
El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.
En principio la representación se extiende exclusivamente a los intereses de la comunidad y no a los de los propietarios como titulares de elementos privativos. Sin embargo, la Jurisprudencia ha realizado una interpretación amplia de la legitimación procesal del Presidente, en cuestiones como reclamación por daños constructivos, llegándose a afirmar que el presidente debe entenderse legitimado para reclamar la reparación por daños en los elementos privativos, cuando no exista una oposición expresa o formal por parte del propietario afectado (Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de enero de 2015). En cuanto a la legitimación pasiva, el presidente será el legitimado para contestar demandas en nombre de la comunidad. Ello no excluye la facultad de cada propietario pueda comparecer en el proceso y articular en el proceso su defensa como distinta de la comunitaria, cuando sus intereses vayan a quedar directamente afectados.
En cuanto a la representación extrajudicial de la comunidad por el Presidente, la Resolución DGRN de 23 de marzo de 2005 distingue los acuerdos de la comunidad que tienen el carácter de actos colectivos, que no se imputan a cada propietario individualmente, sino a la junta como órgano comunitario, en los que bastaría la intervención del Presidente ante el notario, ejecutando el acuerdo, de aquéllos otros que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individual del propietario afectado, el cual, para su acceso al registro, debería constar en documento público. En esta resolución se considera acto colectivo la desafección y posterior enajenación de un elemento común.
La existencia de vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del presidente.
Corresponde al vicepresidente, o a los vicepresidentes por su orden, sustituir al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.
Secretario y administrador.
Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.
Los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.
El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador, podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.
Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.
Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.
Las sub-comunidades.
Las sub-comunidades no han sido objeto de regulación en la LPH hasta la reforma por la Ley 8/2013, que introduce una letra “d” en el artículo 2, según la cual, la LPH será de aplicación:
“A las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica”.
La DGRN había admitido, además, la posibilidad de creación de una sub-comunidad en un elemento privativo, dentro del cual se crearían varios sub-elementos privativos que participarían en comunidad en algún elemento común, también comprendido dentro del inicial elemento privativo (por ejemplo, zonas de acceso). Analiza este supuesto la Resolución DGRN de 26 de enero de 2002, según la cual, no se trata de la división de un elemento privativo, ni precisa autorización de la comunidad.
La extinción del régimen de propiedad horizontal.
El régimen de propiedad horizontal se extingue (artículo 23 LPH):
1. Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del 50 por 100 del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.
2. Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.
La Resolución DGRN de 26 de mayo de 2005 declara que, en caso de rehabilitación del edificio, cabe mantener por pacto el régimen de propiedad horizontal inicial sobre el edificio rehabilitado, sin que sea preciso cancelar dicho régimen y constituir otro nuevo, bastando con la modificación del anterior.
La Resolución DGRN de 26 de marzo de 2015, declara que la inscripción de la conversión de la propiedad individual en condominio ordinario:
- Exige el consentimiento individual de todos los propietarios expresados en escritura pública, no siendo suficiente el acuerdo unánime de adoptado en junta de propietarios.
- No precisa el consentimiento de los titulares de créditos hipotecarios de elementos privativos, produciéndose la conversión de la hipoteca sobre el elemento privativo en hipoteca sobre la cuota en condominio.
Francisco Mariño Pardo. Abril 2015.