Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 25 Jun. 1990

Ponente: Fernández Rodríguez, Antonio.

Jurisdicción: CIVIL

Texto

Madrid, 25 Jun. 1990.

(...)

ANTECEDENTES DE HECHO

El Juez n.º 1 de Madrid desestimó la demanda de C.P.I. Toledo, S.A. y absolvió a los demandados.

La Audiencia, el 21-6-88, desestimó la apelación.

El TS declaró no haber lugar a la casación. En el primer fundamento de la sentencia relaciona la base fáctica.

Fundamentos de Derecho

  1. A fines de decidir en orden al recurso de casación de que se trata, es de tener en cuenta que la sentencia recurrida, tanto a medio de sus fundamentos de derecho como de los fundamentos jurídicos de la dictada en fase procesal de primera instancia que expresamente acepta, establece como base fáctica los siguientes aspectos: A) Que la nota de encargo convenida el 13 de septiembre de 1983 entre don Luis A.C., actuando como copropietario, Apoderado y Administrador, y el Agente Colegiado de la Propiedad Inmobiliaria Don Javier L. de T. y O., se convino la venta por pisos (por su cuenta) de la finca urbana sita en la calle Alberto Aguilera número 58 de Madrid, bajo las condiciones de previa aprobación, por los propietarios, del precio en que debe adjudicarse cada unidad, percibiendo C.P.I. Toledo, S.A., del producto de la venta, en concepto de gastos, etc., la suma del dieciocho por ciento, y cuya encomienda se confería a dicho Agente, con carácter firme e irrevocable, por plazo de un año a partir de la firma de la escritura de división horizontal, y a cuya finalidad se establece, por no interesar a la propiedad intervenir económicamente en todos los condicionamientos que lleven consigo la venta, división horizontal y financiación de dicha finca, que la precitada C.P.I. Toledo, S.A. correría con la totalidad de los gastos que se originasen como consecuencia, por la venta de los distintos pisos y locales de levantamiento de planos de la finca, su inspección técnica, honorarios de Letrado en la redacción y confección de la escritura de división horizontal, honorarios del Registro de la Propiedad, e inscripción de las fincas independientes, gestión, por orden y cuenta de la propiedad, de levantamiento de cargas y gravámenes que puedan pesar sobre la citada finca, importe de las notificaciones notariales a los inquilinos, y abono de los gastos y honorarios que la anteior gestión pudiera representar para la propiedad, comprometiéndose dicha C.P.I. Toledo, S.A. a la gestión de crédito financiero a los inquilinos para el acceso a la propiedad que permitan al propietario-vendedor percibir el precio de venta íntegro, al contado, en el momento de formalizarse la escritura pública; B) que el copropietario del referido inmueble Don Ramón A.C. ni tenía conferido apoderamiento al fin expresado en la mencionada acta de encargo al referido D. Luis A.C., y se opuso al aludido encargo efectuado por éste al Agente de la Propiedad Inmobiliaria Don Javier L. de T. y O.; C) que el inmueble en cuestión se encontraba y encuentra indiviso entre todos sus copropietarios.
  2. Atendido lo expuesto en el epígrafe A) del precedente fundamento de derecho, es de llegar a la solución desestimatoria del primero de los motivos que se apoya el recurso de casación que se examina, que la entidad recurrente C.P.I. Toledo, S.A. y don Francisco Javier L. de T. y O. formulan, al amparo del n.º 4.º del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento civil, por pretender error en la apreciación de la prueba, en el particular que contiene la sentencia recurrida de que «efectúa el encargo y firma la llamada Nota de Encargo, Don Luis A.C., como propietario y administrador, actuando en nombre de sus hermanos Don José, Don Manuel, Don Ramón, Doña Mercedes, Doña Araceli, Doña María Josefa, doña María Nieves y Doña Carmen», pues, en contra de lo apreciado por dichos recurrentes, al conferir el citado Don Luis A.C., la meritada nota de encargo al Agente de la Propiedad Inmobiliaria, en las condiciones expresadas, que actuaba no sólo como propietario, sino también como apoderado y administrador, tanto significa que lo hacía en nombre propio y en el de sus hermanos que manifestaba a quienes apoderaba y administraba, y ciertamente, como también reconoce la sentencia recurrida, no todos los hermanos le habían conferido poder al respecto y alguno de los que se lo tenían conferido habían fallecido con anterioridad a cuando la tan aludida nota de encargo fue formalizada, tal circunstancia afecta a la cuestión de fondo que el debate jurídico plantea, pero no a error en la apreciación de la prueba que configura el número 4.º del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, desde el momento que esas circunstancias de ausencia de poder por parte de alguno de los hermanos de Don Luis A.C. y el previo fallecimiento de los que sí lo otorgaron viene expresamente reconocido por la Sala sentencionadora de instancia.
  3. Tampoco es de acoger el motivo segundo, también formulado al amparo del n.º 4.º del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que cuanto al particular de la sentencia recurrida que establece concretamente en el último párrafo del apartado b) del segundo de sus fundamentos jurídicose, que Don Luis A.C. sólo pudo obligarse en su nombre y en el de tres de los nueve hermanos propietarios de la casa, cuando en juicio de los recurrentes eran cuatro, porque ese aspecto de a quiénes pudo haber obligado el precitado Don Luis A.C. en realidad no afecta a aspectos de hecho, sino de consideraciones de índole jurídica de a quién podía obligar aquél mediante el otorgamiento de la referida nota de encargo, y esto es cuestión que tiene su cauce adecuado, como sucede con relación al primer motivo examinado en el precedente fundamento de derecho, no en el ámbito del n.º 4.º del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, si que en el n.º 5.º del mismo precepto.
  4. Las mismas razones expuestas en precedente fundamento de derecho conducen a igual solución desestimatoria en lo que se contrae al motivo tercero, formulado, al amparo también del número 4.º del art. 1692 de la tan meritada Ley de trámite Civil, dado que el aspecto referente al poder otorgado por Doña Carmen A.C. a su hermano don Luis a.C. asimismo afecta a la cuestión de fondo que el debate jurídico plantea, es decir al referente a si el último tenía o no adecuadas facultades de apoderamiento para viabilizar el repetido encargo que mediante la nota sometida a controversia efectuó el Agente Colegiado de la Propiedad Inmobiliaria Don Javier L. de T. y O., lo que es asimismo de considerar a través del n.º 5.º del art. 1692 de la meritada Ley Rituaria Civil.
  5. La solución desestimatoria de los motivos cuarto, quinto y sexto, los tres formulados con base en el núm. 5.º del art. 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y respectivamente fundamentados en infracción del art. 1091, en relación con el 1709, del Código Civil, así como del mismo art. 1709 y 1713, párrafo 2.º, del referido Cuerpo legal sustantivo y doctrina aplicable con la vertiente de representación y facultades de mandato conferido a Don Luis A.C. por parte de sus hermanos Don Manuel, Doña Araceli, D.ª María Josefa y Doña Carmen A.C., en virtud de la escritura de apoderamiento obrante a los folios 19 al 30, ambos inclusive, de los autos de primera instancia, y violación de los artículos 400, 401, párrafo 2.º, en relación con el 396, del Código Civil, en cuanto tales preceptos contemplan la posibilidad de proceder a la liquidación de proindiviso a instancia de uno sólo de los comuneros cuando se tratase de un edificio cuyas circunstancias lo permitan, de una parte, en orden a los citados motivos cuarto y quinto, porque evidenciado de los términos que ha sido combatida la nota de encargo objeto de comprensión de las facultades relacionadas en el epígrafe a) del precedente primer fundamento de derecho, como certeramente ha sido apreciado por la Sala sentencionadora de instancia, que no se limitaba a nuevas facultades de administración, sino de índole dispositivo, en cuanto se faculta a la posibilidad de llevar a cabo la venta de pisos y locales adjudicados o por adjudicar, y no a cuotas indivisas o participaciones dominicales, y efectuar a tal finalidad la división horizontal de la finca en cuestión, claramente está revelando el conferimiento por parte del mencionado D. Luis A.C. al demandante, ahora recurrente, D. Javier L. de T. y O. en conexión con la entidad C.P.I.

Toledo, S.A., también recurrente, de facultades de índole dispositiva, que como de tal naturaleza al afectar a inmueble en estado actual de proindivisión requiere la unanimidad para realizar actos dispositivos relacionados con los pisos y locales que lo integran, como se deduce del contenido del art. 397 del Código Civil, toda vez que, como indica la sentencia de 19 de diciembre de 1985, la enajenación requiere unanimidad, y enajenar es tratar de disponer independientemente pisos en situación de comunidad, incluso otorgar previamente división de propiedad horizontal, sin contar con el acuerdo de todos los copropietarios, que en este caso ha sido omitido, pues aparte que algunos de los que tenían otorgado poder para ello habían fallecido previamente, con la conjunta extinción del mandato según previene el número tercero del artículo 1732 del Código Civil y en cuanto no viene acreditado no fuese conocido por el mandatario D. Luis A.C. a los efectos prevenidos en orden a tercero en el artículo 1738 de citado Cuerpo legal sustantivo, es lo cierto, en todo caso, que el meritado D. Luis A.C. no tenía mandato conferido a tales fines por parte del copropietario D. Ramón A.C., que incluso formuló expresa oposición a la controvertida nota de encargo, con lo que genera la nulidad de éste, por falta del adecuado consentimiento exigido por el número 1.º del art. 1261 del Código Civil, habida cuenta que, cual proclama la sentencia de 10 de diciembre de 1966, el máximo acto de alteración de la cosa común, es la enajenación, uno sólo de los comuneros, en contra de la exigencia de la unanimidad requerida para esta clase de actos, en cuanto es contrario a un mandato expreso de exigencia de esa actividad consentidora unánime, conducente a la sanción de nulidad prevista en el número 3 del art. 6 del Código Civil, y más si se considera que, según indica la sentencia de 30 de noviembre de 1963, el consentimiento de algunos copartícipes no puede vincular a la comunidad, ni crear situaciones contradictorias dentro de la misma, todo lo cual no puede entenderse desvirtuado por la normativa contenida en los artículos 1091, 1709 y 1713 del Código Civil, en los que vienen fundamentados por los recurrentes dichos motivos cuarto y quinto, en razón a que la eficacia del mandato a que los relacionados artículos 1091, 1709 y 1713 se refieren, parten del supuesto indeclinable de que exista el adecuado consentimiento que, genéricamente, requiere todo contrato,; y, de otra parte, debido a que si ciertamente los artículos 400 y 401. 2.º, en relación con el 396 del Código Civil, posibilitan el proceder a la liquidación del proindiviso a instancia de uno sólo de los comuneros cuando se tratare de un edificio cuyas circunstancias lo permitan, ésta es cuestión nueva en el planteamiento del debate jurídico examinado, lo que es improcedente en casación, según tiene reiteradamente dicho esta Sala, y de ello son exponente las sentencias, entre otras y como más recientes, de 28 de enero, 14 de marzo y 16 de marzo de 1986, 3 de marzo, 12 de mayo y 27 de junio de 1987 y 15 de febrero, 16 de marzo y 17 de octubre de 1988, porque lo pretendido a medio de la demanda ejercitada por C.P.I. Toledo, S.A. y Don Javier L. de T. y O., no es de división, sino simplemente de resolución del contrato que dicen reflejado en la tantas veces aludida nota de encargo suscrita por Don Luis A.C. por sí y en representación de los hermanos Don Manuel, D.ª Josefa, D.ª Mercedes, D.ª Araceli y D.ª Carmen A.C., con condena a estos a indemnizar a daños y perjuicios a fijar en período de ejecución de sentencias, que desestimado por la sentencia recurrida no fue adecuadamente impugnado por los recurrentes, con los consiguientes efectos de firmeza en ese aspecto de la sentencia recurrida, en cuanto que los motivos en que viene fundamentado el recurso de casación interpuesto en manera alguna se contrae a tales pretensiones indemnizatorias, ni a la resolución pretendida, sino simplemente a la actividad representativa del referido Don Luis A.C. para viabilizar la examinada hoja de encargo y el consiguiente contrato de mandato que en definitiva significa; aparte que no siendo la actuación del tan citado Don Luis A.C. eficaz para dar vida jurídica al expresado mandato, por las circunstacias precedentemente expuestas al considerar los motivos cuarto y quinto, deviene improcedente la resolución contractual pretendida del mismo, y la indemnización que de ella hacen derivar los demandantes, ya que para resolver un contrato indudablemente se precisa que éste hubiere tenido vida real en el ámbito jurídico.

  1. En consecuencia, procede declarar no haber lugar al recurso, con imposición a los recurrentes C.P.I. Toledo, S.A. y Don Francisco Javier L. de T. y O. de las costas en él causadas y pérdida de depósito constituido: y todo ello a tenor de lo normado en el párrafo segundo del número 4.º del art. 1715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

FALLO

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